„Sehr geehrter Herr Sonnenschein,

den Termin vor dem Oberverwaltungsgericht in Münster - 10. Normenkontrollsenat - vom 18.5.2010 haben wir heute … wahrgenommen. Im Rahmen der ca. zweistündigen Verhandlung wurde die Sach- und Rechtslage ausführlich erörtert. Im Anschluss an die Verhandlung verkündete der Senat ein Urteil, mit dem der Senat die städtebauliche Entwicklungssatzung „Blume" für unwirksam erklärte. Die Revision wurde nicht zugelassen. Im Zuge der mündlichen Verhandlung wurden von Seiten des Senats insbesondere folgende Fehler der Satzung aufgezeigt:

Quantitative und qualitative Bedeutung des Entwicklungsgebiets: Der Senat verwies zunächst darauf, dass … eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme nur dann in Betracht komme, wenn mit der Entwicklungsmaßnahme „Ortsteile" und „andere Teile des Gemeindegebiets" entsprechend ihrer besonderen Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung der Gemeinde entwickelt oder im Rahmen einer städtebaulichen Neuordnung einer neuen zugeführt würden. Hier äußerte der Senat Bedenken: Das Entwicklungsgebiet umfasse lediglich ca. 27 Hektar. Es sei deshalb fraglich, ob man im Zusammenhang mit dem Plangebiet von der „Entwicklung eines Ortsteils/der Entwicklung anderer Teile des Gemeindegebietes“ sprechen könne. Der Senat verwies in diesem Zusammenhang darauf, dass ursprünglich eine wesentlich größere Fläche geplant gewesen sei, ca. 50 ha, was die Bedeutung dieser besonderen Entwicklungsmaßnahme in ungleich höherem Maße herausgestellt und unterstrichen hätte. Durch die Verkleinerung des Gebiets stelle sich die Frage, ob das Gebiet überhaupt noch geeignet sei, um generell als Entwicklungsgebiet zu gelten.

Der Senat verwies sodann darauf, dass an eine städtebauliche Entwicklungsaßnahme - anders als bei einem bloßen Bebauungsplan - wegen der als Folge der Entwicklungsmaßnahme erleichterten Enteignungsbedingungen besonders strenge Anforderungen geknüpft seien, sofern das Wohl der Allgemeinheit zu Privateigentümern durchgesetzt werden solle (§ 165 Abs. 3 Nr. 2 BauGB). Der Senat führte insbesondere aus, dass ein Entwicklungsbereich nur festgelegt werden dürfe, wenn das Wohl der Allgemeinheit die Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme erfordere, insbesondere zur Deckung eines erhöhten aktuellen Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten oder zur Wiedernutzung brach liegender Flächen.

Dieses Erfordernis sei im vorliegenden Falle aus verschiedenen Gründen nicht gegeben. Zum einen müsste deutlich darauf hingewiesen werden, dass der Maßstab des § 165 … nicht der Wunsch einer Gemeinde sein könne, zusätzliche Gewerbeflächen/Arbeitsplätze zu schaffen. § 165 … stelle ausdrücklich klar, dass eine bloße Vorratsplanung, künftige Bedarfsdeckung oder eine bloße Nachfrageankurbelung nicht Ziel/Grundlage einer Entwicklungssatzung sein dürfe. Eine Entwicklungsmaßnahme sei unter diesem Gesichtspunkt … nur dann zulässig, wenn im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses ein konkreter Bedarf festgestellt werde, der nur im Wege der Entwicklungsmaßnahme abgedeckt werden könne. An dieser Voraussetzung fehle es aber unter verschiedenen Gesichtspunkten:

Die Stadt Remscheid habe sich im Rahmen des Satzungsbeschlusses darauf berufen, 600 bis 800 Arbeitsplätze schaffen zu wollen. Die Schaffung neuer Arbeitsplätze sei aber kein ausreichendes Kriterium. Die Stadt hätte stattdessen feststellen müssen, dass bereits im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses in ausreichendem Umfange Firmen/Arbeitgeber nach Standorten suchten, um notwendigen Erweiterungsbedarf sofort abdecken zu können. Zwar habe die Stadt sich in diesem Zusammenhang auf ein Gutachten der Fa. Planquadrat berufen. Dieses Gutachten habe auch eine Nachfrageankurbelung für die Zukunft für wünschenswert erklärt, habe aber keinerlei Feststellungen zur sog. Ist-Situation im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses getroffen. Nach Auffassung des Gerichts hängt dies insbesondere damit zusammen, dass das Gutachten der Fa. Planquadrat nicht im Zuge der Aufstellung der Entwicklungssatzung, sondern im Zuge des Flächennutzungsplanänderungsverfahrens in Auftrag gegeben worden sei.

Im Übrigen sei in keiner Weise nachvollziehbar, dass im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses ein Nachfragedruck in Remscheid festzustellen gewesen sei. Ausweislich der Unterlagen habe es lediglich sieben Firmenanfragen gegeben. Drei der Firmen seien bereits vor Satzungsbeschluss wieder abgesprungen. Eine weitere Anfrage sei von der Stadt Remscheid (Fa. Lidl) ohnehin nicht gewünscht gewesen. Insgesamt hätten die ve bleibenden Interessenten allenfalls 40.000 m² Grundstücksfläche benötigt; hierbei habe es sich um einen so verschwindend kleinen Bedarf gehandelt, der eine Entwicklungsmaßnahme auf keinen Fall gerechtfertigt hätte.

Gewährleistung der zügigen Durchführung der Maßnahme innerhalb eines absehbaren Zeitraums: Der Senat verwies ferner darauf, dass nach § 165 Abs. 3 BauGB die zügige Durchführung der Maßnahme innerhalb eines absehbaren Zeitraums hätte gewährleistet sein müssen. Auch hier bestünden durchgehende Zweifel: Zum einen belege die Tatsache, dass bis zum heutigen Zeitpunkt kein Spatenstich auf dem Gelände erfolgt sei, dass im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses eine zügige Durchführung der Maßnahme möglicherweise bereits nicht gewährleistet gewesen sei. Aus dem in den letzten Wochen erfolgten Schriftwechsels mit der Bezirksregierung ergebe sich, dass die Stadt Remscheid zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht in der Lage sei, irgendwelche Grundstücke im Satzungsgebiet anzukaufen. Das Gericht stellte deshalb die Frage, ob die Stadt im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses überhaupt auf Grund der Vorschriften der Gemeindeordnung (§ 81 GO NW) befugt gewesen wäre, die Maßnahme zu verwirklichen.

Wir haben an dieser Stelle dahin argumentiert, dass die Bezirksegierung Düsseldorf durch die Erteilung der Genehmigung zur Entwicklungssatzung zu erkennen gegeben habe, dass sie diese haushälterischen Voraussetzungen für gegeben erachtete und dass deshalb zum damaligen Zeitpunkt auch mit einer zügigen Durchführung der Maßnahme gerechnet werden durfte. Das Gericht ließ dieses Argument nicht gelten: Der Vorsitzende erklärte, die Bezirksregierung in Düsseldorf sei für das Gericht kein Maßstab. Die Tatsache, dass die LEG zwar bereit gewesen sei, die gesamte Maßnahme vorzufinanzieren, dürfe … nicht darüber hinwegtäuschen, dass das Vertragskonstrukt mit der LEG so aussah, dass die Stadt Remscheid bei einer Worst-Case-Betrachtung - z.B. fehlende Vermarktung der Grundstücke - die vollen Kosten der Entwicklungsmaßnahme (ca. 16,9 Mio. €) im Wege einer Bürgschaft hätte übernehmen müssen. Angesichts der bereits 2003 schlechten Haushaltslage der Stadt sei die Übernahme einer solchen Bürgschaft aus haushälterischen Gründen zweifelhaft und bedenklich gewesen. Der Vorsitzende formulierte die Problemstellung in der mündlichen Urteilsbegründung sehr plakativ dahingehen: ‚Wer kein Geld hat, darf keine Entwicklungsmaßnahmen betreiben." Aus Sicht des Gerichts hätte die Stadt Remscheid stattdessen eine normale Angebotsplanung mittels Bebauungsplan vornehmen müssen.

Das Gericht verwies ferner darauf, dass …es im Zuge der Verabschiedung der Entwicklungsmaßnahmensatzung erforderlich gewesen wäre, den Eigentümern irn Plangebiet ein umfassendes Entschädigungsangebot zu machen. Insoweit monierte das Gericht, dass jedenfalls den beiden Eigentümern mit einem Wohngebäude kein konkretes Angebot zur Entschädigung für Grundstück zzgl. Wohngebäude gemacht worden sei. Den beiden betroffenen Grundstückseigentümern sei lediglich ein Angebot über den Erwerb des nackten Grundstücks ohne aufstehende Gebäude gemacht worden. Ein derartiges Angebot sei von vornherein für die betroffenen Eigentümer unannehmbar gewesen und von daher zur Vorbereitung einer Entwicklungssatzung ungeeignet gewesen.

Das Gericht kritisierte ferner die räumliche Abgrenzung und die Bildung des Satzungsgebietes. Hier äußerte das Gericht in zweierlei Hinsicht Bedenken: Zum einen war das Gericht der Meinung, dass nicht richtig nachvollziehbar dargestellt worden sei, warum das Satzungsgebiet immer weiter verkleinert worden sei (s. oben). Nicht nachvollziehbar dargestellt worden sei ferner, warum man die beiden Wohngebäude …mit in das Plangebiet einbezogen habe, obwohl diese … bereits in der Anbauverbotszone der BAB gelegen seien. Aus Sicht des Gerichts hätte es sich hier empfohlen, diese beiden Grundstücke ähnlich wie den Denkmalbereich gänzlich aus der Maßnahme auszunehmen. (…)“