Waterbölles

Ecostra, Unternehmensberatung im Bereich der gewerblichen Immobilienentwicklung, Wiesbaden
Dr. Joachim Will
19. September 2011*

Auswirkungsanalyse (Ersteinschätzung) zur möglichen Realisierung
eines Designer Outlet Centers in der kreisfreien Stadt Remscheid

Zwischen den Stadtbezirken Lennep und Lüttringhausen plant die Stadt Remscheid die  Entwicklung des Gewerbegebietes „Blume“, welches in unmittelbarer Nähe der Autobahn A1 lokalisiert sein soll und über einen eigenen Autobahnanschluss verfügen würde. Für ein großflächiges Areal innerhalb des projektierten Gewerbegebietes bestehen  auf Seiten der McArthurGlen Group – einem europaweit führendem Entwickler und Betreiber von Factory Outlet Center – Pläne ein Designer Outlet Center (DOC) zu realisieren. Genaue Projektdaten und -konzeptionen sind derzeit noch nicht bekannt; derzeit ist jedoch davon auszugehen, dass das Vorhaben im Stil eines Outlet Village mit  einer Verkaufsflächendimensionierung von ca. 15.000 – 20.000 m² realisiert wird. Die  Sortimentsstruktur wird in ihrer Zusammensetzung vergleichbar zu jener von bereits  in Deutschland in Betrieb befindlichen DOC (z.B. Berlin, Wertheim, Ingolstadt, Zweibrücken, Wolfsburg) sein. (…) Bei dem Planareal handelt es sich um eine großdimensionierte, unebene Fläche, die  sich in Richtung Südwesten leicht absenkt, wobei sich zwischen der Autobahn im Osten bzw. Südosten und dem westlichen Teil des Grundstücks eine Mulde bzw. ein  leichtes Tal ausbildet. (…)

Als Grundlage für die anstehenden Entscheidungen in Zusammenhang mit dem erforderlichen Genehmigungsverfahren wurde ecostra im August 2011 mit der Erstellung  einer Ersteinschätzung eine Auswirkungsanalyse für das geplante DOC beauftragt.  Diese Ersteinschätzung hat gegenüber einer detaillierten raumordnerisch und städte- baulich orientierten Auswirkungsanalyse einen begrenzten Leistungsumfang. So wurden insbesondere keine aktuellen Vor-Ort-Erhebungen des relevanten Einzelhandels  im regionalen Umfeld durchgeführt, stattdessen erfolgte für die Bearbeitung der vor- liegenden Untersuchung hier im Wesentlichen eine Auswertung vorliegender Einzelhandelskonzepte der Städte und Gemeinden im Untersuchungsraum. (…)

Im Fokus der Analyse steht hierbei das FOC-relevante Angebot der jeweiligen Stadt.  Aufgrund unterschiedlicher und – in den einzelnen Gutachten – teilweise nur stark aggregiert dargestellten bzw. auch fehlenden Ausgangsdaten für die projektrelevanten  Sortimente wird auf eine Untersuchung der zentralen Versorgungsbereiche der jeweiligen Städte in der vorliegenden Analyse verzichtet. Dies wäre Gegenstand einer detaillierteren noch zu erstellenden Auswirkungsanalyse auf Basis von Vor-Ort-Erhebungen und aktuellen Bestandsdaten. Die maßgeblichen Wettbewerbsstandorte und relevanten Einkaufslagen in den umliegenden Städten und Gemeinden wurden darüber hinaus im Rahmen einer qualifizier Aus städtebaulicher Sicht handelt es sich um einen  nichtintegrierten dezentralen Standort angrenzend an den – durch aufgelockerte  Einzelhausbebauung geprägten – Siedlungsrand des Stadtbezirks Lüttringhausen.  Bei dem Planstandort handelt es sich um ein derzeit landwirtschaftlich genutztes  Areal außerhalb des im Regionalen Einzelhandelskonzept für das Bergische Städtedreieck als zentralen Versorgungsbereich des Stadtbezirks Lüttringhausen ausgewiesenen Siedlungskerns. Aufgrund der Lage unmittelbar an der Autobahn A1,  weist der Standort eine hohe Autokundenorientierung auf. Aus raumordnerischer Sicht ist festzustellen, dass die vorgesehene Realisierung des Designer Outlet Centers nach noch bis vor kurzem geltender Rechtslage nicht im Einklang mit den zentralörtlichen Funktionen der Stadt Remscheid stand. (…)

Nach § 24a LEPro dürfen Sondergebiete für großflächigen Einzelhandel nur in zentralen Versorgungsbereichen ausgewiesen werden, die durch die Gemeinden selbst festzulegen sind. Sofern es sich um großflächige Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten handelt, dürfen diese nur in Haupt- oder Nebenzentren liegen, die  sich durch bestimmte Gegebenheiten auszeichnen. Das Beeinträchtigungsverbot  schreibt vor, dass ein Vorhaben weder die Funktionsfähigkeit zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in benachbarten Gemeinden, noch die wohnungsnahe  Versorgung der Bevölkerung in ihrem Einzugsbereich beeinträchtigen darf. Darüber  hinaus wird im LEPro NRW konkret Bezug auf Hersteller-Direktverkaufszentren genommen, die bei einer Verkaufsfläche von mehr als 5.000 m² nur in Gemeinden mit  mehr als 100.000 Einwohnern ausgewiesen werden dürfen. Damit definiert das LEPro  die Mindestgröße der Ansiedlungsgemeinde. (…)

Aus raumordnerischer Sicht ist festzustellen, dass die vorgesehene Realisierung  des Designer Outlet Centers nach der noch bis vor kurzem geltenden Rechtslage nicht  im Einklang mit den zentralörtlichen Funktionen der Stadt Remscheid stand. (…) Im Hinblick auf die gängige Rechtsprechung ist von Bedeutung, dass eine rechtliche Überprüfung der landesplanerischen Zielvorgaben des § 24a LEPro durch den Verfassungsgerichtshof NRW (Urteil vom 26.08.2009 VerfGH 18/089) zu dem Ergebnis  gekommen ist, dass diese das Selbstverwaltungsrecht der Gemeinden verletzen und  nicht mehr als Ziele der Raumordnung gelten (Urteil vom 30.09.2009 OVG NRW – 10  A 1676/08), sondern als sonstige Rechtsvorschrift weiterhin „Grundsatz oder Erfordernis der Raumordnung“ darstellen, die von den Gemeinden im Rahmen der bauleitplanerischen Abwägung zu berücksichtigen sind. Zurzeit wird von der Landesregierung  NRW eine Novellierung der landesplanerischen Zielvorgaben erarbeitet. (…)

Aus städtebaulicher Sicht handelt es sich um einen nichtintegrierten dezentralen  Standort angrenzend an den – durch aufgelockerte Einzelhausbebauung geprägten –  Siedlungsrand des Stadtbezirks Lüttringhausen. Bei dem Planstandort handelt es sich  um ein derzeit landwirtschaftlich genutztes Areal außerhalb des im Regionalen Einzelhandelskonzept für das Bergische Städtedreieck als zentralen Versorgungsbereich des  Stadtbezirks Lüttringhausen ausgewiesenen Siedlungskerns.(…)

Im Zuge der Standortbewertung konnte aus betrieblicher Sicht festgestellt werden, dass der Planstandort in Remscheid-Lüttringhausen sehr gut für die Ansiedlung eines Outlet Centers geeignet ist. Ausschlaggebend hierfür ist neben der  günstigen verkehrlichen Erreichbarkeit über die Autobahn A1, die eine vergleichsweise hohe Verkehrsfrequenz zeigt, insbesondere die Möglichkeit ein weiträumiges  Einzugsgebiet mit sehr hohen Bevölkerungs- und Kaufkraftpotentialen anzusprechen. Darüber hinaus erlaubt der Standort auch die Ansprache von Pendler- und  Touristenströmen auf der A1. Als limitierende Faktoren ist auf die mangelnde bzw.  stark eingeschränkte Einsehbarkeit von der Autobahn A1 sowie die hügelige Topographie des Planareals, welche eine ebenerdige Ausführung des Projektes erschwert hinzuweisen. Hinzu kommen die bereits etablierten FOC-Standorte in den  Niederlanden und Belgien, deren räumliche Ausstrahlung das Einzugsgebiet des  Planobjekts überlagert. (...)

Das durchschnittliche Verkehrsaufkommen pro Tag, welches durch die Ansiedlung des  Outlet Centers am Planstandort induziert wird beträgt ca. 6.080 PKW-Frequenzen in  der Summe der Zu- und Abfahrten. (…) Über die geplante mikrostandörtliche Erschließung und die künftige Zufahrt zum  Planareal liegen bisher keine Informationen vor. Mit Blick auf die bisherige Verkehrsführung ist jedoch darauf hinzuweisen, dass aufgrund der ampelgeregelten Zufahrt  zur Lüttringhauser Straße und der nur kurzen Distanz zum Planareal – bei einem für ein  FOC üblichen Verkehrsaufkommen – ggf. ein Rückstau auf die Autobahn nicht ausgeschlossen werden kann. Diese Thematik gilt es in einem separaten Verkehrsgutachten zu klären. (…)

In der Bewertung des Untersuchungsobjektes ist … zu berücksichtigen, dass  es sich Bei einem Outlet Center sich um keinen typischen Standort der Bedarfsdeckung im  Einzelhandel handelt, da aufgrund der üblicherweise weder breiten noch tiefen Sortimente und einer häufig eingeschränkten Warenverfügbarkeit eine gezielte Bedarfsdeckung kaum möglich ist. Vielmehr ist das Einkaufsverhalten von Aspekten des Einkaufstourismus und der Schnäppchenjagd gekennzeichnet. (…) Eine Gefährdung der verbrauchernahen Versorgung im Sinne eines Ausdünnens von  Nahversorgungsstandorten der kurzfristigen Bedarfsdeckung kann durch das geplante  DOC in Remscheid somit ausgeschlossen werden. (…)

Die … Analysen  und Berechnungen zeigen, dass durch die Realisierung des Vorhabens lediglich für  die Stadt Remscheid und hier im Segment Schuhe & Lederwaren, die Gefahr negativer städtebaulicher Auswirkungen besteht. Für alle anderen untersuchten zentralen Orte kann auf Basis der ermittelten Auswirkungen des Planobjektes in Rem- scheid eine nachhaltige Schwächung der Angebotsattraktivität, des Branchenmixes  und der Versorgungsleistung des Einzelhandels weitestgehend ausgeschlossen  werden. Allerdings ist auch davon auszugehen, dass – wie Erfahrungen bei in Be trieb befindlichen FOC-Standorten belegen – v.a. die Standortgemeinde von Kundenzuführeffekten durch ein solches Outlet Center profitieren wird. Da die Marktwirkungen des geplanten DOC bei einer Verkaufsfläche von ca. 15.000 m² geringer  ausfallen als bei einer Größe von 20.000 m², kann diese kleinere Projektvariante  dementsprechend auch als eher unproblematisch eingestuft werden. Da die  Marktwirkungen eines Einzelhandelsobjektes auch mit zunehmender Distanz üblicherweise in ihrer Intensität nachlassen, werden auch Zentren außerhalb des untersuchten Naheinzugsgebiets (z.B. Düsseldorf, Köln, Dortmund etc.) nicht im kritischen Maß negativ beeinflusst sein. (...)

Stärken / Schwächen:

• Der Standort ermöglicht die Ansprache eines  weiträumigen Einzugsgebietes mit sehr hohen  Bevölkerungs- und Kaufkraftpotentialen
• Keine bzw. nur stark eingeschränkte Einsehbarkeit des Standortes von der Autobahn A1
• Sehr gute verkehrliche Erreichbarkeit aus  einem großräumigen Umfeld durch Lage unmittelbar an der BAB A1 und der Anschlussstelle „Remscheid-Lennep“
• Hügelige Topographie erschwert eine ebenerdige Ausführung des Projektes
• Hohe Verkehrsfrequenz auf der Autobahn A1,  die eine wichtige Nord-Süd-Achse darstellt  und auf regionaler Ebenen die Ballungsräume  Köln – Wuppertal / Solingen / Remscheid –  Dortmund / Bochum verbindet
• Derzeitige mikrostandörtliche verkehrliche  Erschließung ist nur bedingt geeignet, die im  Zusammenhang mit einem FOC auftretenden  Kundenverkehre zu bewältigen
• Abschöpfung von Pendler- und Touristen- strömen auf der A1 möglich
• Einzugsgebiet des Planobjektes wird z.T.  durch Ausstrahlung der Outlet Center in Roermond und Maasmechelen überlagert, woraus ein durchaus intensiver Wettbewerb um  die Kunden in den westlichen Teilbereiches  des Einzugsgebiets resultiert
• Die Grundstücksgröße ermöglicht die Schaffung einer ausreichenden „kritischen Masse“  und bietet evtl. auch noch Platz für bauliche  Erweiterungen
• Standortbereich ist noch nicht als Einzelhandelsdestination bekannt
• Räumlicher Abstand zu den Haupteinkaufslagen größerer Städte wie z.B. Köln und Düsseldorf mit hochwertigem Markenbesatz (sog.  „Retail Sensitivity“)
• In der Vergangenheit negative Bevölkerungsentwicklung im Kerneinzugsgebiet, welche  sich auch in Zukunft fortsetzen wird. (…)
• Touristische Vermarktbarkeit des Standortes  aufgrund der Funktion der Region als Naherholungsgebiet für den Ballungsraum Köln -  Düsseldorf

In einem Fazit aus betrieblicher Sicht ist festzustellen, dass der Planstandort in  Remscheid-Lüttringhausen sehr gut für die Ansiedlung eines Outlet Centers geeignet  ist. Ausschlaggebend hierfür ist neben der günstigen verkehrlichen Erreichbarkeit über  die Autobahn A1, die eine vergleichsweise hohe Verkehrsfrequenz zeigt, insbesondere  die Möglichkeit, ein weiträumiges Einzugsgebiet mit sehr hohen Bevölkerungs- und  Kaufkraftpotentialen anzusprechen. Darüber hinaus erlaubt der Standort auch die Ansprache von Pendler- und Touristenströmen auf der A1. Weiterhin bietet das großdimensionierte Planareal gute Voraussetzungen zur Realisierung eines leistungsfähigen  baulichen Konzeptes und die Schaffung einer ausreichenden „kritischen Masse“ des  Centers. Aufgrund der Distanz zu den Haupteinkaufslagen größerer Städte mit einem  hochwertigen Markenbesatz (z.B. Köln und Düsseldorf) bestehen für Markenhersteller  keine bzw. nur geringe Konflikte mit der eigenen Vertriebsstruktur in der Region (sog.  „Retail Sensitivity“). Als limitierende Faktoren ist auf die mangelnde bzw. stark eingeschränkte Einsehbarkeit von der Autobahn A1 sowie die hügelige Topographie des  Planareals, welche eine ebenerdige Ausführung des Projektes erschwert hinzuweisen.  Hinzu kommen die bereits etablierten FOC-Standorte in den Niederlanden und Belgien, deren räumliche Ausstrahlung das Einzugsgebiet des Planobjekts überlagert. (...) 

* (Das 119 Seiten umfassende Gutachten wurde dem Waterbölles heute um 16.08 Uhr per E-Mail von Stadtplaner Hans Gerd Sonnenschein übermittelt. Das Verkehrsgutachten wird folgen. Sonnenschein: "Die Ersteinschätzung zur Verkehrsanbindung (Verkehrsstudie) werde ich noch nachreichen. Am Tag der angesetzten Verkehrszählung konnten durch einen Unfall auf der A 1 (Vollsperrung) verlässliche Daten nicht erhoben werden, so dass die Zählung an einem anderen Samstag wiederholt werden musste. Sie hat nun aber stattgefunden.")

Wenn in Quimper eine Marschkapelle („< style="font-family: arial; color: black; font-size: 10pt">Bagad”) mit ihren Bombarden und Binioù’s unüberhörbar durch die Straßen zieht, dann ist irgendwo in der Stadt ein Fest angesagt. Unüberhörbar, weil die Bombarde ein Holzblasinstrument ähnlich einer Schallmei ist mit einem kräftigen durchdringenden Ton und die der bretonische Dudelsack. Eine solche Bagad teilte sich am Samstagmorgen mit dem Remscheider Männerchor “Germania” den musikalischen Rahmen der Feierstunde im Ratssaal. Wobei den französischen Gästen der Chorgesang sicherlich vertrauter war als den Gastgebern die traditionelle bretonische Musik, die manche eher in Schottland vermutet hätten. Aber so ist das mit einer Städtepartnerschaft – und das ist gut so: Man lernt auf vielen Gebieten dazu. Am Mittag am Stadtpark (mit dabei auch der Lüttringhauser Posaunenchor) und am Nachmittag im Alleecenter lernten auch Speziergänger / Passanten die Bombarden und Binioù’s kennen. Ebenfalls unüberhörbar. (;-))

Das Programm dieser Jubiläumsfeier hatte kurzfristig geändert werden müssen: Weil Bürgermeister Bernard Poignant am Wochende in Quimper unabkömmlich war, fand ein erster Austausch von Gastgeschenken und Reden bereits am Freitagabend im Foyer des Theaters statt. Kurz darauf trat Poignant schon wieder die Rückreise an. Für die erkrankte Oberbürgermeisterin Beate Wilding begrüßte Bürgermeister Lothar Kreis die französische Delegation, zu der auch die beiden Ratsmitglied Muriel Nédellec (sozialistische Partei) und Marianne Kaupe (Grüne) gehörten. Letztere schlüpfte übrigens mehrfach an diesen beiden Tagen gekonnt in die Rolle der Dolmetscherin (ihr Vater ist Deutscher). Bürgermeister Poignant trug sich am Freitagabend ins Goldene Buch der Stadt ein, weitere Angehörige der französischen Derlegation, darunter Michelle Cap, die Vorsitzende des Partnerschaftskomitees von Quimper, am Samstagmorgen.

Freitagabend im Foyer des Theaters

„Die Beziehungen zwischen Quimper und Remscheider sind immer stabiler und verlässlicher geworden und heute gehört unsere Partnerschaft auf beiden Seiten zum kommunalen Alltag. Das sah damals, als die ersten Kontakte zwischen unseren beiden Städten angebahnt wurden, noch ganz anders aus“, erinnerte Lothar Krebs am Freitag an die Zeit vor 40 Jahren. Da seien sich Bürgermeister und die Bürger/innen wie Pioniere auf unsicherem Boden vorgekommen, „beseelt vom Gedanken der Völkerverständigung und der Überwindung einer leidvollen Vergangenheit“. Und Krebs sagte Dank: „Sie alle haben dazu beigetragen, Vertrauen zueinander und Verständnis füreinander zu entwickeln. Sie alle haben ein dichtes Netz auch ganz persönlicher Kontakte geknüpft. Es ist wie in einer guten Ehe: Das erste Hochgefühl mag verflogen sein, aber man weiß, was man aneinander hat, ist gut aufeinander eingespielt und blickt zusammen nach vorn.“ Geblieben sei der Wille, eine bessere, eine friedfertigere Zukunft zu schaffen, sich für zwischenmenschliche Begegnungen auf kommunaler Ebene einzusetzen. Eine Win-Win-Situation. „Denn wer aufgeschlossen dafür ist, wie Menschen, die mit anderen Sitten und Gebräuchen aufgewachsen sind, an die Dinge herangehen, der kann eine Menge erfahren, erweitert den eigenen Horizont“, so Lothar Krebs. Aufgeschlossenheit, Toleranz, Weltoffenheit seien heutzutage für die Menschen, aber auch für Kommunen unverzichtbar, je mehr Europa, je mehr die ganze Welt zusammenwachse. „Städtepartnerschaften bieten die Chance, sich zu engagieren und ein Stück weit an der internationalen Verständigung mitzuarbeiten. Und sie haben sich deshalb so positiv entwickelt, weil die einzelnen Bürgerinnen und Bürger ein starkes Interesse daran hatten, fremde Denkweisen und Lebensgewohnheiten kennen zu lernen. Aber auch deshalb, weil sie bereit waren, den Standpunkt der anderen zu verstehen und alte Vorurteile abzubauen!“

Samstagmorgen im Rathaus

Viele Botschafter ehrenhalber (ein Zitat von Bundesaußenminister Hans-Dietrich Genscher) hätten die Partnerschaft zwischen Quimper und Remscheid zu einer Erfolgsgeschichte gemacht, begann Bürgermeister David Schichel seine Rede. „Heute haben wir deshalb bei gegenseitigen Besuchen das Gefühl, gute alte Bekannte zu treffen und vertraute Stätten wieder zu sehen. Die Bürgerinnen und Bürger von Remscheid und Quimper haben seit 1971 ein dichtes Netz persönlicher Bindungen geknüpft. Die vielen Besuche in Gastfamilien – Dank für die Gastfreundschaft - haben dazu beigetragen, den Alltag im anderen Land aus nächster Nähe kennen zu lernen und mitzubekommen, was die Menschen bewegt, was ihnen Sorgen bereitet und was ihnen Freude macht.“

Samstagmittag im Stadtpark

„Mit Léon Goraguer, dem langjährigen Bürgermeister der Stadt Quimper, ehrt Remscheid heute einen außergewöhnlichen Politiker, der maßgeblich zur Verständigung zwischen Deutschen und Franzosen in Remscheid und Quimper beigetragen hat. Das war keine Selbstverständlichkeit, denn das Verhältnis zwischen den Völkern links und rechts des Rheins – zwischen Deutschen und Franzosen – war geprägt durch tiefes Misstrauen und Hass. Wer hätte sich nach den Kriegen 1871, 1918 oder 1945 vorstellen können, dass Deutsche und Franzose einander nicht länger als Feinde begegneten, sondern dereinst als Freunde gemeinsam Europa gestalten könnten“, betonte Bürgermeister David Schichel, nachdem er die Angehörigen der Familie Goraguer herzlich begrüßt hatte. „Wer hätte sich 1945 orstellen können, dass Deutschland wieder zurückkehren könnte in den Kreis der Völkerfamilie? Wie sollten die Völker Europas dem deutschen Volk gegenübertreten, das großes Leid über unseren Erdteil gebracht hatte? Es war die Jugend Europas, es waren Jugendliche wie Willi Hartkopf, die Anfang der 50er Jahre den Kontakt zu französischen Jugendlichen suchten, weil sie etwas zum Besseren ändern wollten. Und in Léon Goraguer fand Willi Hartkopf einen Weggefährten, der diesen Gedanken zum Ausgangspunkt der Freundschaft zwischen zwei Städten machte. Und wenn wir heute im Jahr des 100. Geburtstages von Léon Goraguer den Platz und den Weg an dieser Stelle nach ihm benennen, so ehren wir einen überzeugten Europäer. In seinem Geiste wollen wir, liebe Freundinnen und Freunde aus Quimper, unsere brüderliche Verbundenheit pflegen und entwickeln. Denn das Verständnis zwischen den Menschen ist der beste Weg zur Verständigung zwischen den Völkern!“

Quimpers Stadtverordnete Muriel Nédellec hatte im Ratsssaal betont: „Der Text der Partnerschaftsurkunde, die Léon Goraguer und Willi Hartkopf 1971 unterschrieben haben, gilt auch heute noch. Kein Wort, das verändert werden müsste!“ Der Text lautet: