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"Schrottimmobilien" beschäftigen die Politik

„Problemimmobilien oder Schrottimmobilien“ bzw. „verwahrloste Immobilien“ haben oftmals eine negative Ausstrahlung auf ihr städtebauliches Umfeld, welche für die Kommune zunehmend ein Problem darstellen kann. Oft bedürfen diese Immobilien aufgrund der langen Standdauer, der veralteten Bausubstanz und des schlechten Zustandes einer umfassenden Instandsetzung oder Sanierung. Einige der Immobilien sind im Laufe der Jahre vom Eigentümer nicht optimal bewirtschaftet worden, aber sind mit Investitionen mittelfristig marktgängig, andere wiederum sind nicht mehr rentabel am Markt zu platzieren und verfallen. In dem Leitfaden „Verwahrloste Immobilien“ des Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit (BMUB) werden diese Immobilien auch als „[…] einzelne nicht angemessen genutzte und / oder bauliche Missstände aufweisende Liegenschaften bezeichnet, die aufgrund ihres Zustandes städtebaulichen Entwicklungszielen oder städtebaulichen Anforderungen bzw. wohnungspolitischen Zielsetzungen […] nicht entsprechen oder / und […] den geltenden rechtlichen Vorschriften zu Umgang, Nutzung und Bewirtschaftung nicht entsprechen […] oder eine Gefahr für die öffentliche Sicherheit und Ordnung darstellen […]“.

Als Folge des wirtschaftlichen und demographischen Wandels hat sich in den vergangenen Jahren der Bevölkerungsrückgang in Remscheid stark ausgeprägt. Dieser ist ein Hauptgrund für Leerstandprobleme in Wohnungsbestand. Eine Vielzahl an weiteren Gründen der Leerstandproblematik sind beispielsweise mangelhafte Bausubstanz, nicht zeitgemäße Wohnungsgrößen und -zuschnitte, überhöhte Preisvorstellungen der Immobilienbesitzer etc.

Die Entwertungskette der Immobilien zu sog. „Problemimmobilien“ folgt häufig demselben Schema. Renditeorientierte Gesellschaften kaufen die Immobilien, die über Jahrzehnte z.B. zum Bestand der werksgebundenen Wohnungen von Bergbau oder Stahlindustrie gehörten und verkaufen diese mit Sanierungsrückstand an Zweit- oder Drittverwerter weiter. In den letzten zehn Jahren wurden durch Banken hohe Kredite für knappkalkulierten Geschäftsmodelle gewährt. Für die Instandhaltung blieben hierdurch geringe Mittel. Dies ging häufig zum Lasten der Instandhaltung. Mieter, die die finanziellen Möglichkeiten haben, ziehen um, und die Weitervermietung gestaltet sich schwierig oder sogar unmöglich.

Zur Entwertung der Immobilien führt ... auch ein „neues“ Geschäftsmodell. Immobilien, die über Jahrzehnte einen Sanierungsrückstand aufweisen, stehen entweder leer oder werden durch Zwangsversteigerung an Aufkäufer veräußert. Oft werden diese über „Strohmänner“ ersteigert und an Armutsmigranten aus Südosteuropa vermietet, die auf dem normalen Wohnungsmarkt keine Unterkunft finden. Nach einer halbjährigen Zahlungsfrist für den Kaufbetrag, welche meist nicht bedient werden, werden die Immobilien wieder in einer Zwangsversteigerung veräußert. Die Teufelsspirale der unterlassenen Instandhaltung setzt sich somit fort und führt zu weiteren Schäden an der Bausubstanz und stigmatisiert das Quartier.

Auszug aus der Mitteilungsvorlage 15/3811
der Stadt Remscheid zur Sitzung des
Ausschusses für Bürger, Umwelt, Klimaschutz
und Ordnung am Dienstag, 12. September.

Nicht nur neue „Investoren“ haben schlecht gepflegte Bestände. Auch private Kleinvermieter oder Wohneigentümergemeinschaften, die wirtschaftlich oder organisatorisch nicht (mehr) in der Lage sind, den Bestand zu pflegen oder zu entwickeln, besitzen vernachlässigte Wohnimmobilien. Insgesamt ist die öffentliche Hand in einer schwierigen Situation, da der Schutz des Privateigentums einen hohen Stellenwert genießt (Art. 14 GG) und ein Eingreifen nur in Grenzfällen vorgesehen ist.

 

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Kommentare

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Chronist am :

Der Stadt seien zwar einige Schrottimmobilien im Stadtbild bekannt, führe darüber aber kein spezielles Kataster, erfuhren heute die Mitglieder des Ausschusses für Bürger, Umwelt, Klimaschutz und Ordnung. Sobald die Verwaltung eine Liste solcher Häuser erstellt habe, werde sie diese der Politik nichtöffentlich vorlegen.

Chronist am :

Zur Sitzung des Ausschusses für Bürger, Umwelt, Klimaschutz und Ordnung am 5. Februar hat die Ratsgruppe der W.i.R. die Verwaltung um einen aktuellen Sachstandsbericht zur Thematik „Problemimmobilien“ gebeten. In der Mitteilungsvorlage 15/3811 als Antwort der Verwaltung auf ihre Anfrage vom 29. Mai 2017 heiße es, dass der Fachdienst Stadtentwicklung, Wirtschaft und Liegenschaften verwaltungsintern in einem Testlauf 20 auffällige Immobilien erfasse. In diesem Zusammenhang fragte die WiR nun an: Wurde vom Fachdienst 0.12 eine Liste mit Remscheidern „Problemimmobilien“ erstellt? Wurde mit den Eigentümern dieser Immobilien Kontakt aufgenommen, um die Problematik anzugehen? Wie geht die Verwaltung bei der Abarbeitung der Probleme vor? Musste die Stadt wegen Gefahrenabwehr bereits in einer oder mehreren dieser Immobilien einschreiten? Für den Fall, dass diese Immobilien noch bewohnt sind, wird dann dort das Wohnungsbauaufsichtsgesetz angewendet?

Chronist am :

Keine Probleme mit den von der W.i.R. angefragten „Problemimmobilien“ sieht Heinrich Ammelt vom Fachdezernat für Stadtentwicklung, Bauen und Wirtschaftsförderung. Das sagte er gestern im Ausschuss für Bürger, Umwelt, Klimaschutz und Ordnung. Bei den Wohnungsleerständen sehe das leider anders aus. Mehr dazu soll demnächst im Bauausschuss folgen.

Chronist am :

Zur Sitzung des Bauausschusses am 7. Mai liegt die Antwort der Verwaltung auf die Anfrage der W.i.R. vor. Darin wird eingangs verwiesen auf die Drucksache 15/5308 – Antwort auf die Anfrage der SPD-Fraktion „Umgang mit Schrottimmobilien“ vom 4.9.2018 mit ähnlichem Themenbezug. Konkret heißt es dann zu den gestellten Fragen der WiR: „Wie bereits in der Drucksache 15/5308 erläutert, wurde seitens der Verwaltung bisher keine Liste bzw. kein Kataster mit Remscheider „Problemimmobilien“ erstellt. Der Begriff Kataster impliziert hierbei eine thematisch und räumlich flächendeckende Erhebung und Fortschreibung der betreffenden Immobilien. Da die in einer Liste oder in einem Kataster zusammengetragenen Informationen zu einem objektbezogenen, individuellen Handlungsbedarf führen sollen, sind zahlreiche Einzeldaten aus verschiedenen Fachdisziplinen zusammenzutragen. Dies stellt einen hohen Aufwand dar, der nur vor dem Hintergrund eines nennenswerten Problemgewichts und gleichzeitiger Absicht zur Ausführung entsprechenden Verwaltungshandelns zu rechtfertigen ist. Die jeweils zuständigen Dienststellen der Verwaltung sind nach den einschlägigen Vorschriften (Wohnungsaufsichtsgesetz, Landesbauordnung, sonstiges Ordnungsrecht) gehalten, Anhaltspunkten von Missständen (Gefahren für Leib, Leben und Gesundheit) nachzugehen und geeignete Maßnahmen zu ergreifen. Diese Einzelfallbetrachtung ist auf konkrete Missstände fokussiert. Entsprechend ist auch eine auf den Einzelfall zugeschnittene Vorgehensweise angezeigt. Unabhängig von der Führung einer Liste oder eines Katasters „Problemimmobilien“ musste die Verwaltung in der Vergangenheit aus verschiedenen der Gefahrenabwehr zuzuordnenden Gründen auf Gebäudeeigentümer zugehen (z.B. bei Brandruinen). In den der Abteilung Wohnungsbauförderung in den letzten Jahren bekannt gewordenen Fällen, welche ein Tätigwerden i. S. d. Wohnungsaufsichtsgesetzes (WAG) erforderlich machten, ist – auf die einzelne Immobilie bezogen – die Relevanz einer städtebaulichen Einordnung als Problemimmobilie durchweg nicht gegeben gewesen. Diese Grenze zur Problemimmobilie ist erst dann überschritten, wenn der bauliche Zustand einer einzelnen Immobilie in Form von deutlich wahrnehmbarer Verwahrlosung eine negative Ausstrahlung auf die Nachbarschaft, einen ganzen Straßenzug oder gar ein komplettes Quartier entwickelt oder gar mehrere solcher verwahrloster Immobilien als Ensemble eine negative Dynamik entwickeln. Solche Objekte, welche eine immobilienwirtschaftliche Entwertungskette schon in Gang gesetzt hätten, sind aus der Anwendung des WAG zumindest bislang nicht bekannt geworden. Nach Einschätzung der Ordnungsbehörden liegen nennenswerte Problemimmobilien, zumal von städtebaulicher Relevanz, in Remscheid ... nicht vor. Die Diskussion über das Thema Problemimmobilien sollte daher nicht ausgehend von Einzelfällen geführt werden, sondern sich eher globaler mit der Frage beschäftigen, ob sich Problemquartiere entwickeln oder schon entwickelt haben, in denen Leerstände ein gleichsam wohnungsrechtliches wie städtebauliches Thema sind. Die Verwaltung nutzt daher seit einigen Jahren die Möglichkeit, über Stromzählerauswertungen die Entwicklung des Wohnungsleerstandes in der Stadt Remscheid zu beobachten (s. Bericht 2019 in der Anlage). Die Höhe der Leerstandsquote (aktuell rd. Sieben Prozent des Wohnungsbestandes) und der Umstand, dass Wohnungsleerstand den Remscheider Wohnungsmarkt bereits seit einer Reihe von Jahren kennzeichnet, sind ein Hinweis darauf, dass hier ein Potenzial für immobilienwirtschaftliche Entwertungsketten und somit für die künftige Entwicklung von Problemimmobilien in der Fläche liegt. Die jährlichen Leerstandsauswertungen können insofern als die Vorstufe eines ggf. in späteren Jahren sinnvollen Problemimmobilienkatasters verstanden werden. Ein erster Strategieansatz, durch die Nutzung der Wohnraumförderung städtebauliche Anstrengungen (z.B. Stadtumbaumaßnahmen) zu unterstützen und der Herausbildung von Problemimmobilien entgegenzuwirken, besteht bereits und wird durch die Fachdienste „Soziales und Wohnen“ und „Stadtentwicklung, Wirtschaft und Liegenschaften“ gemeinsam weiterentwickelt.“

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