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IW bescheinigt RS Leerstände und Abwanderung

Eine bezahlbare Wohnung zu finden bedarf in Großstädten wie Köln und Düsseldorf einer großen Portion Glück bzw. ist kaum mehr möglich. Der Grund: In den Metropolen werden zu wenig neue Wohnungen gebaut. Das geht aus einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) hervor. Der Wohnungsmarkt in deutschen Großstädten sei angespannt, gekennzeichnet von steigenden Mieten, starkem Zuzug aus dem Umland und einem immer knapper werdenden Angebot. So sei der Bedarf in Köln seit 2016 noch nicht mal zur Hälfte gedeckt worden (46 Prozent). Für ihre Studie hatte das IW die Zahl der von 2016 bis 2018 fertiggestellten Wohnungen mit dem Bedarf verglichen, den sie anhand von Faktoren wie Bevölkerungsentwicklung und den Leerständen schätzte. Gründe für die Misere sind der hohe Zuzug in die Städte, das knappe Personal in Bauämtern, strenge Vorschriften und der Fachkräftemangel in der Bauwirtschaft.

Außerhalb der Metropolen werde dagegen zu viel neu gebaut, obwohl Umbauten im Altbestand vielerorts sinnvoller wären. Durch Neubaugebiete vor den Türen von Kleinstädten verlören die Ortszentren an Bedeutung und das Leerstand-Probleme verschärfe sich weiter. "Kommunen auf dem Land fernab der Metropolen sollten ein besseres Flächenmanagement betreiben, um attraktiv zu bleiben und Leerstände in der Ortsmitte zu vermeiden."

In 69 Kreisen wurden 2016 bis 2018 der IW-Studie zufolge mehr als 50 Prozent über den errechneten Bedarf neu gebaut. Hierzu zählen in der Kategorie der kreisfreien Großstädte die Städte Cottbus, Remscheid und der Regionalverband Saarbrücken mit hohen Leerständen und Abwanderung sowie die Städte Ingolstadt und Würzburg in einem dynamischen Umfeld mit steigenden Studentenzahlen und deutlichzunehmender Beschäftigung. „Wichtig ist es, dort die Innenentwicklung zu stärken, so dass mehr Umbau statt Neubau stattfindet“, heißt es dazu in der Studie.

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Kommentare

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Stadt Remscheid am :

Die IW Studie beschreibt keine Neuigkeiten. Angesprochen werden Themen, die bereits im Baukulturbericht 2018/2019 der Bundesstiftung Baukultur besprochen wurden. Für Stadtplaner ist es hinlänglich bekannt, dass eine Innenentwicklung über An- und Umbau, Lückenfüllung und Restflächenaktivierung positive Effekte hat. Dies muss aus unserer Sicht auch immer mit einem hohen gestalterischen Anspruch einhergehen. Es ist wichtig, neue und innovative Ideen zu fördern. Die Nutzung von bestehender Bausubstanz ist auch unter den Gesichtspunkten der Nachhaltigkeit enorm wichtig. Bevor ein Gebäude vollständig abgerissen und durch einen Neubau ersetzt wird, sollte eingehend untersucht werden, ob die bestehenden Strukturen weiterhin nutzbar sind. Ein bestehendes Gebäude hat ja in den letzten Jahrzehnten einen Bereich geprägt. Menschen tun sich mit Veränderungen leichter, wenn man Bestehendes nicht einfach ausradiert, sondern umnutzt, umbaut, aufstockt oder erweitert. Noch ein Aspekt: Die Energie, die irgendwann einmal in die Herstellung eines Gebäudes gesteckt wurde, würde durch einen Abriss vernichtet. Diese sogenannte „graue Energie“ stellt aber einen Wert dar. Baumaterialien und Gebäudeteile können so zeitgemäß wieder verwertet werden. Gute Architekten wissen damit umzugehen. Das sollte auch in Remscheid zunehmend zum Thema werden. Der aktuellen Klimadiskussion zum Trotz wird heute vielfach vorgebracht, ein bestimmtes Gebäude sei marode und müsse abgerissen werden. Hier ist künftig noch mehr Phantasie für alternative Lösungen auf Seiten aller an Bauplanung und Bauausführung Beteiligten gefragt. Zuletzt noch der Hinweis: Im Bestand zu bauen, ist natürlich vom reinen Planungsablauf komplizierter, als ein Bauwerk auf einem neuen Grundstück zu errichten. Doch nicht jede Freifläche sollte zugebaut werden. Es gilt, ein gesundes Maß zu finden, um die Innenentwicklung weiter voranzutreiben.

Eija Tirkkonen am :

Der eigentliche Hemmschuh für Bauen und Planen im Bestand ist doch das Bauamt, das jeglichen Bestandschutz für das Gebäude entfallen lässt, wenn eine Nutzungsänderung bevorsteht. Wie weit die heutige Gesetzeslage bei Bestandsimmobilie dann einzuhalten ist, hängt von der Fachkompetenz der Mitarbeiter in der Bauverwaltung ab. Neigt die Verwaltung immer dazu, die Maximalforderungen einzuhalten, um selber auf der "sicheren" Seite zu wähnen, treibt sie die Baukosten im Bestand auf die Höhe der Neubaukosten/qm Nutzfläche. Da Altbau jedoch für die neue Nutzung flächenmäßig nicht optimiert werden kann, werden die Ausbaukosten schnell höher als der Rohbau im Neubau. Hier hilft Phantasie der Planer wenig, wenn die wirtschaftsorientierte Abwägung in Verhaltungsentscheidungen vollumfänglich vermissen lässt.

Uwe von Lonski am :

Die Annahme, dass der eigentliche Hemmschuh für Bauen und Planen im Gebäudebestand das Bauamt sei, das jeglichen Bestandsschutz für das Gebäude entfallen lässt, wenn eine Nutzungsänderung bevorsteht und dass es von der Fachkompetenz der Mitarbeiter der Bauverwaltung abhänge, wie weit die heutige Gesetzeslage bei Bestandsimmobilien einzuhalten ist, unterliegt einer grundsätzlichen Fehlinterpretation baurechtlicher Vorschriften. Zur Klarstellung und Vermeidung weiterer Missverständnisse sei daher auf die tatsächliche (Sach- und) Rechtslage hingewiesen: Neben der Errichtung und Änderung bedarf auch die Nutzungsänderung eines Gebäudes der Genehmigung durch die Bauaufsichtsbehörde. Die Baugenehmigung ist zu erteilen, wenn dem Vorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen. Welche („Maximal“-)Anforderungen an die Nutzung gestellt werden, bestimmt sich sowohl nach Bauordnungsrecht als auch nach Bauplanungsrecht. Behördliches Ermessen findet in diesen rechtlichen Vorschriften ebenso seine Grenzen wie in der zu diesen Vorschriften ergangenen höchstrichterlichen Rechtsprechung. Unter einer (genehmigungspflichtige) Nutzungsänderung einer baulichen Anlage ist eine Änderung der Nutzungsweise zu verstehen, durch die der Anlage eine von der bisherigen Nutzung abweichende Zweckbestimmung gegeben wird, d. h., die ihr bisher durch Baugenehmigung zugewiesene Funktion wird in rechtserheblicher Weise geändert. Auch ohne bauliche Veränderungen ist eine Nutzungsänderung in der Regel immer dann gegeben, wenn an die neue Nutzungsart durch das öffentliche Baurecht andere oder weitergehende Anforderungen (z. B. brandschutztechnischer Art) als an die bisherige Nutzung gestellt werden. Nutzungsänderungen fallen unter den Bestandsschutz, solange sie unwesentlich für die Qualität und Quantität einer baulichen Anlage sind. Zwar sichert der Bestandsschutz Eigentümern ganz allgemein zu, dass der Staat nachträglich keine Anforderungen an die bauliche Anlage stellen kann. Ein Gebäude darf auch weiterhin so genutzt werden, wie es ursprünglich genehmigt wurde. Dies ist bei wesentlichen – und damit genehmigungspflichtigen – Nutzungsänderungen in der Regel aber nicht der Fall. Der Bestandsschutz verfällt folglich. Möchte ein Eigentümer seine bauliche Anlage zu einem anderen als ursprünglich geplanten Zweck nutzen, muss er einen entsprechenden Antrag stellen, welcher im Baugenehmigungsverfahren durch die Bauaufsichtsbehörde geprüft wird. Für die Frage der Genehmigungsfähigkeit seiner Umbauplanung tragen die Architektin/der Architekt als Entwurfsverfasser des Bauantrages (und eben nicht die Baubehörde!) die Verantwortung, vorab den Bestandsschutz des Gebäudes und dessen Umfang zu prüfen. Architekten bedürfen zur vertragsgemäßen Erfüllung ihrer Pflichten gegenüber ihrer Bauherrin/ihres Bauherrn im Rahmen der Genehmigungsplanung erheblicher Kenntnisse des öffentlichen Baurechts; hierzu gehört auch der Bestandsschutz. Die Umbauplanung darf den Bestandsschutz nicht gefährden. Bereits die IW Studie verweist hierzu auf die Verantwortung der Architekten. Neben den Architekten kommt auch den hinzuzuziehenden Fachplanern und Sachverständigen weitere Verantwortung für eine erfolgreiche Realisierung des Vorhabens zu.

Gerd Rothbrust am :

Ihre „Klarstellung“ Herr von Lonski bekräftigt GENAU DAS, was Frau Tirkkonen brandmarkt! Zusammen gefasst schreiben Sie: • „… eine Nutzungsänderung eins Gebäudes ist genehmigungspflichtig…“. • die ist nur zu genehmigen wenn:“…keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen…“, • „…Anforderungen nach Bauordnungsrecht und Bauplanungsrecht eingehalten werden…“ • „… Nutzungsänderung = Änderung der Nutzungsweise…“ • „..eine Nutzungsänderung ist auch gegeben, wenn neues Baurecht andere oder weitgehendere Anforderungen stellt…“ (z.B. Brandschutz, Dämmung) • in diesen Fällen entfällt Bestandsschutz • alles „…wird im Baugenehmigungsverfahren durch die Bauaufsichtsbehörde geprüft…“ • die Genehmigungsbehörden halten sich strikt an ALLE Paragraphen. Dabei werden die Scheuklappen des Baurechts NIE abgenommen – Logik ist nicht gestattet! • ganz unabhängig von Fachkompetenz oder Personalmangel…

Eija Tirkkonen am :

Ich zitiere kurz aus Ihrem Aufsatz, sehr geehrter Herr von Lonski: „Nutzungsänderungen fallen unter den Bestandsschutz, solange sie unwesentlich für die Qualität und Quantität einer baulichen Anlage sind.“ In diesem Satz legen Sie den Ermessenspielraum des Bauamtes dar. Wie legt das Bauamt die unwesentliche Qualität und Quantität einer baulichen Anlage fest? Beim nächsten Satz stellen sie dann die Maximalforderung: „Dies ist bei wesentlichen – und damit genehmigungspflichtigen – Nutzungsänderungen in der Regel aber nicht der Fall.“ Schimäre lässt grüßen. Schwammiger geht es kaum, aber für den Antragssteller steht der Remscheider Regelfall fest: Genehmigungspflicht.

Eija Tirkkonen am :

Die Bauordnung wurde mehrmals dahingehend geändert, dass eine große Anzahl von baulichen Vorhaben für genehmigungsfrei erklärt wurde. Das Ziel war Bürokratieabbau, Verkürzung von Bauzeiten und Minderung von Baukosten. Die Genehmigungsfreistellung für umfangreichere Bauvorhaben wird durch §63 BauO NRW geregelt. Die Unterlagen für das Bauvorhaben sind dem Gemeinde/Bauamt vorzulegen, das innerhalb von einem Monat sich entscheiden muss, ob sie das Vorhaben für genehmigungspflichtig hält. Sonst kann mit dem Bau sofort begonnen werden. Wie oft hat das Bauamt für die eingereichten Unterlagen gemäß §63 kein Genehmigungsverfahren eingeleitet?

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