Skip to content

Anzeige

Bau-Innung Remscheid Innung für elektrotechnische Handwerke Remscheid Fachinnung für Metall- und Graviertechnik Innung für Sanitär- und Heizungstechnik Remscheid
Dachdecker-Innung Remscheid Friseur-Innung Remscheid Maler- und Lackierer-Innung Remscheid Kraftfahrzeughandwerk Remscheid

Gespräche mit den Hausbesitzern beginnen im Februar

Seit 2018 sind in Bochum die Stadtplaner und Architekten Yasemin Utku und Stephan Gudewer die Gesellschafter des Büros „STADTGUUT“. Ihre Tätigkeitsschwerpunkte liegen, wie es auf ihrer Homepage heißt, „in den Bereichen Städtebau und Stadtentwicklung, Städtebauliche Denkmalpflege und Stadtgestaltung, Stadterneuerung und in der Stadtforschung (...) bei Aufgabenstellungen an der Schnittstelle von Architektur und Stadtplanung.“ Das gewährleiste eine bedarfsgerechte fachübergreifende Bearbeitung für öffentliche und private Auftraggeber gewährleistet „eine bedarfsgerechte fachübergreifende Bearbeitung für öffentliche und private Auftraggeber“. Dazu gehört jetzt auch die Stadt Remscheid.  „STADTGUUT“ wurde mit „vorbereitenden Untersuchungen und dem Rahmenplan Innenstadt“ beauftragt, soll sich – im Zusammenhang mit dem vom Rat beschlossenen „Sanierungsgebiet Alleestraße“ – beispielsweise die Häuser entlang der Fußgängerzone näher ansehen – die Leerstände, die Nutzungsarten, ihre Erschließung, mögliche künftige Verwendungswecke und den baulichen Zustand. Bei der Bürgeranhörung am 14. September im früheren Schuhhaus Deichmann, Alleestraße 34,hatte frühere Schuhhaus Deichmann, Alleestraße 34, hatte Oberbürgermeister Burkhard Mast-Weisz an die Hausbesitzer appellierte, die Chancen des Sanierungsgebietes zu nutzen, „hier etwas Schönes zu gestalten!“ Und er hatte eingeräumt: „Ja, dem einen oder anderen Gebäude sieht man die letzten 18 Jahren des Niedergangs an; da schlägt man die Augen nieder!“

Aus der Sicht der Städteplaner wäre es ein Idealfall, wenn sich bei der Untersuchung des Sanierungsgebietes herausstellen würden , dass gerade an den Stellen zwischen Friedrich-Ebert-Platz und Alleestraße Häuser stehen, die einen so hohen Sanierungsbedarf haben, dass ein Ankauf durch die Stadt und der anschließende Abriss zugunsten einer oder mehrerer neuer Querverbindungen für Fußgänger die wirtschaftlichere Lösung wäre. Auf die Suche danach werden sich die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter des Büros „STADTGUUT“ in nächster Zeit begeben – und dabei auch Gespräche mit den Hausbesitzern führen.

Inzwischen kann man bereits von einem Netzwerk aus Architekten und Stadtplanern reden, das sich um Remscheid Zukunft kümmert. Seit Jahren in Remscheid unterwegs ist das Planungsbüro Stadt+Handel Beckmann und Föhrer Stadtplaner PartGmbH (Stadt+Handel) mit Sitz in Dortmund. Es verfasste für die Stadt Remscheid vor einigen Jahren ein neues Einzelhandelskonzept und legte später zum geplanten DOC eine Verträglichkeitsanalyse vor. Hinzu kommen die SAL Landschaftsarchitektur GmbH und das Ingenieurbüro Lindschulte, beide aus Münster. Diese haben von der Stadt den Auftrag erhalten, insgesamt sechs Remscheider Innenstadtstraßen zu überplanen, alles Maßnahmen aus dem vom Rat der Stadt beschlossenen Revitalisierungskonzept für die Remscheider Innenstadt (von dem das künftige Sanierungsgebiet nur ein Teil ist).

Kurios fand es am Donnerstag im Stadtentwicklung, Wirtschaftsförderung, Energieeffizienz und Verkehr Jens Peter Nettekoven (CDU), dass sich der Landschaftsarchitekt Stefan Bracht von der SAL mit der Neugestaltung des Fastenrathstraße (Foto) in dem dortigen Taxistand befasst, er die „Zange“ wenige Meter unterhalb auf der Alleestraße aber nicht unter die Lupe nehmen darf. Nettekoven: „Das kommt mir vor wie ein Patient, um den sich gleich drei verschiedene Ärzte kümmern!“ Für den Technischen Beigeordneten Peter Heinze nichts Verwunderliches: „Spezialisten in unterschiedlichen Fachgebieten gibt es nicht nur in der Medizin, sondern auch im Bauwesen!“ Dazu passt der folgende Satz auf der Internetseite von „STADTGUUT“, man bewege sich „in einem interdisziplinären Netzwerk“.

Die „Zange“ gehört zum Sanierungsgebiet, um das sich die „STADTGUUT“ GmbH kümmert. Die Ausgangslage: „Städtebauliche, immobilienwirtschaftliche und soziale Herausforderungen in der Remscheider Innenstadt. Zunehmende Leerstände, Defizite in der Bausubstanz, weiterhin zunehmende Funktionsverluste entlang der Alleestraße“, wie es Stephan Gudewer am Donnerstag im Entwicklungsausschuss darstellte. Ziel sei ein „Gesamtkonzept zur dauerhaften Stabilisierung und zukunftsfähigen Weiterentwicklung der Remscheider Innenstadt“.

Folgende Schritte sind vorgesehen:

  1. Datenerhebung
  2. Analyse und Auswertung
  3. Strukturkonzept
  4. Rahmenplan
  5. Maßnahmenplanung
  6. Kosten- und Finanzierungsübersicht
  7. Umsetzungsstrategie
  8. Beteiligung und Kommunikation
  9. Beratung

Zur inzwischen angelaufenen Datenerhebung gehört die Auswertung und Aufbereitung städtischer Studien, Untersuchungen und Materialien (Revitalisierungskonzept, Einzelhandelskonzept, Mobilitätsstrategie, ISG Alleestraße) sowie die Festlegung der erforderlichen ergänzenden Erhebungen und Aktualisierungen im Abgleich mit §141 BauGB. Der Entwurf des Rahmenplan soll der Öffentlichkeit in einer „Öffentlichen Werkstatt“ im Juni vorgestellt werden, ebenso später (im November?) der Entwurf der Sanierungssatzung. Zur fortlaufenden Einbindung der Öffentlichkeit soll (im März) auch ein halbtägiger Workshop mit Verwaltung und lokalen Akteuren gehören. Ab Februar sind eine schriftliche Eigentümerbefragung und Einzelgespräche mit „Schlüsselakteuren“ vorgesehen.

 

Trackbacks

Keine Trackbacks

Kommentare

Ansicht der Kommentare: Linear | Verschachtelt

Eija Tirkkonen am :

Sehr geehrter Herr Oberbürgermeister Mast-Weisz, ich fordere Sie hiermit auf, Widerspruch und Beanstandung gegen den Beschluss "Vorkaufsrechtssatzung" des Hauptausschusses vom 12.3.2020 - Drucksache 15/6964 zu erheben. Meine Aufforderung bezieht sich auf folgende Formulierungen, die nach meiner Ansicht der aktuellen Gesetzeslage nicht entsprechen. Der Beschlussvorlage gibt an, dass die Vorkaufsrechtssatzung auf das Sanierungsgebiet Alleestraße begrenzt sei, jedoch im Text bezieht sich das Vorkaufsrecht auf alle Grundeigentümer im Bereich von Bebauungsplänen. Das beträfe den Großteil des gesamten Stadtgebietes. Im Detail geht es um folgende Formulierung für die Ausübung des Vorkaufsrechts: " Hierzu reicht es allein aus, wenn die Ausübung die Verwirklichung der städtebaulichen Maßnahmen erleichtert (1). Dabei muss der konkrete Nutzungszweck für das jeweilige Grundstück noch nicht im Einzelnen feststehen (2). Ferner braucht die Ausübung auch nicht für die Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung erforderlich zu sein(3). Ausreichend ist, dass sich der Grunderwerb auf die beabsichtigte städtebauliche Maßnahme bezieht(4)." "Die Gemeinde kann das Vorkaufsrecht auch zugunsten eines Dritten ausüben(5), wenn der Dritte zu der mit der Ausübung des Vorkaufsrechts bezweckten Verwendung des Grundstücks innerhalb angemessener Frist in der Lage ist und sich hierzu verpflichtet". Im BauGB §25 steht jedoch Folgendes: " im Geltungsbereich eines Bebauungsplans durch Satzung ihr Vorkaufsrecht an unbebauten Grundstücken begründen 2.in Gebieten, in denen sie städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht, zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung durch Satzung Flächen bezeichnen, an denen ihr ein Vorkaufsrecht an den Grundstücken zusteht. Der Verwendungszweck des Grundstücks ist anzugeben, soweit das bereits zum Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts möglich ist. Begründung: Die Formulierung der Verwaltung öffnet Tür und Tor für Willkürhandlungen. Wenn der Grund schon sein kann, dass der Kauf von Privateigentum städtebaulichen Maßnahmen erleichtert(1), ist weder die Vorgabe zum Wohle der Allgemeinheit belegt noch die Vorgabe des Gesetzes, die Flächen zu definieren, auf denen das Vorkaufsrecht zulässig ist. Wenn die Stadt Vorkaufrechte ausübt ohne Angabe von Nutzungen, ist der Zweck zum Allgemeinwohl nicht belegt. Das gleiche gilt für die Formulierung, es reiche aus, wenn sich der Grunderwerb auf die beabsichtigte städtebauliche Maßnahme bezieht(4). Das Gesetz fordert dagegen eine eindeutige Begründung, worauf der Geschädigte nachher sich beziehen kann, wenn die Stadt die beabsichtigte Maßnahme nicht ausgeführt hat und das Wohle der Allgemeinheit nachhinein entfällt. Der Punkt 3 (Vorlagetext) ist inhaltlich genau das Gegenteil zum Gesetzestext. Das Gesetz kennt auch nicht die Möglichkeit der Ausübung des Verkaufsrechts zugunsten Dritter. Die Formulierung der Vorkaufssatzung, wenn sich nicht mehr korrigiert werden sollte, würde folgenden inakzeptablen Vorgang zulassen: Die Stadt erklärt, eine beabsichtigte städtebauliche nicht nutzungsmäßig definierte Maßnahme für ein nicht definiertes Gebiet, jedoch zum Wohle der Allgemeinheit vorzunehmen. Ohne Angabe von städtebaulicher Nutzung wird die Immobilie nach unten wertgeschätzt. Nach der Aufstellung des Wertgutachtens legt die Stadt einen anderen Immobilienpreis auf der Grundlage der nun neuen städtebaulichen Nutzung fest, womit sie dieselbe Immobilie an Dritte veräußert. Anschließend ist nicht einmal mehr notwendig, dass die Maßnahme zum Wohle der Allgemeinheit dient. Dem Geschädigten wird durch die ungenaue Formulierung das Recht zur Klage entzogen. Mit anderen Worten: Die Stadt übt das Vorkaufsrecht mit der Absicht des Allgemeinwohls aus, übermittelt die Immobilie gewerbsmäßig an Dritte und verhindert anschließend den Geschädigten gegen die Stadt zu klagen. Ich möchte eindringlich darauf hinweisen, dass diese Satzung Bestand über Legislaturperioden hinweg haben wird. Was ist, wenn in diesen unruhigen Zeiten ganz andere Mehrheitsverhältnisse im Rat zusammenkommen? Diese Vorkaufssatzung ist kein scharfes Schwert; das ist ein Pumpgun zur willkürlichen Enteignung.

Manfred Reiff am :

Zu Ihrer Bemerkung vom 17.03.2020 um 12:41 Uhr: Sehr geehrte Frau Tirkkonen, um es klarzustellen: ich habe NICHT auf eine "offiziell eingereichte Beanstandung" geantwortet. Ich kenne Ihr bei der Stadt eingereichtes Schreiben nicht einmal. Für mich wäre auch nicht Ihre "Beanstandung" hier im Waterboelles maßgebend, sondern AUSSCHLIEßLICH das, was Sie bei der Stadtverwaltung entweder schriftlich oder per E-Mail (oder auf irgendeinem anderen offiziellen Kommunikationsweg - siehe Impressum auf remscheid.de) eingereicht haben. Da ich kein Mitarbeiter mehr der Stadtverwaltung bin, kann und werde ich Ihnen dies nicht "offiziell" auf "amtlichem Briefbogen" geben. Als Privatperson bin ich nicht befugt, den offiziellen Briefbogen der Stadt zu verwenden; das wäre Amtsanmaßung und nach § 132 Strafgesetzbuch strafbar (Gefängnis bis zu 2 Jahre oder Geldbuße). Doch auch wenn ich noch im Dienst wäre, hätte ich Ihnen auch nicht auf einem "amtlichen Briefbogen" auf das hier Geschriebene geantwortet! Außer ich würde von meinen Vorgesetzten (OB, Baudezernent, Fachdienstleiterin) ausdrücklich darum gebeten. Der "Waterboelles" ist ein privates Projekt von Herrn Kaiser. Er ist nicht der Mittler von Anliegen der Bürger in dieser Stadt an ihre Stadtverwaltung. Das gilt auch für andere Medien. Wenn Sie Etwas von offizieller Seite (der Stadtverwaltung) möchten, so müssen Sie sich direkt an die Verwaltung wenden. Diejenigen ehemaligen KollegInnen, die sich hier im Waterboelles zu Wort melden, tun dies nicht in offizieller Eigenschaft, sondern ausschließlich privat. Hätte ich Ihnen hier offiziell geantwortet, so hätte ich die Bezeichnung des Fachdienstes und meine Dienst-E-Mail-Adresse ggf. meine Dienst-Telefonnummer angegeben. Es steht im Übrigen Jedem frei, sich hier PRIVAT - ohne Verletzung von Dienstgeheimnissen - zu äußern. Sie können aber Niemandem dazu zwingen, sich hier zu äußern. Doch davon abgesehen, ist zunächst die Pressesprecherin der Stadt die erste Ansprechpartnerin. Im Übrigen sind Sie hier noch die Beantwortung der Frage schuldig, weshalb Sie den OB zu einer Beanstandung auffordern. Haben Sie Eigentum im Bereich der Vorkaufsrechtssatzung? Dann können Sie ein berechtigtes Interesse belegen. Ansonsten sind Ihre Bemerkungen für mich nur ein überflüssiger Sturm im Wasserglas. Wobei ich - unter Berücksichtigung der Bemerkung von Herrn Kaiser am 17.03.2020 um 12:01 Uhr - NIEMANDEM das Recht verwehre, seine/Ihre Meinung hier kundzutun! Ich halte es aber für aberwitzig, wenn - wer-auch-immer - hier unnötigerweise und dann vielleicht auch noch unter fehlerhafter Anwendung von Rechtsgrundlagen wiederlegbare Behauptungen aufgestellt werden. Meine erste Antwort sollte dem mit Fakten einen Riegel vorschieben. Wenn Sie aus der Art wie ich Ihnen antwortete, eine Art offiziellen Charakter herausgelesen haben, so liegt das an meiner seit vier Jahrzehnten gewohnten Art zu schreiben. Die Art ist durch die Anwendung vieler Rechtsgrundlagen entstanden. Man gewöhnt sich diese Art zur Vermeidung von ungenauen oder fehlerhaften Formulierungen an. Das macht das Geschriebene für Außenstehende manchmal schwer lesbar ("Amtsdeutsch").

Manfred Reiff am :

Sehr geehrte Frau Tirkonnen, ich weiss nicht, welche DS-Nr. 15/6964 Sie gelesen haben, aber in der im RIS auf remscheid.de eingestellten Fassung, lese ich nirgendwo etwas darüber, dass "sich das Vorkaufsrecht auf alle Grundeigentümer im Bereich von Bebauungsplänen" bezieht. Im Entwurf der Vorkaufsrechtssatzung ist zunächst verbal die grobe Abgrenzung an Hand von markanten Straßen bzw. Plätzen umrissen. In § 2 der Satzung ist weiter unten jedoch auch jedes einzelne betroffene Flurstück expliziert aufgelistet. Somit kann es keinen Zweifel geben, auf welche Grundstücke (oder Nachfolgegrundstücke nach Neuvermessungen) sich die Vorkaufsrechtssatzung bezieht. Wenn Sie sich auf die Formulierung auf Seite 1 der Vorlage, letzter Absatz, beziehen, so verweist die Verwaltung hier lediglich auf das der Gemeinde nach dem BauGB allgemein zustehende Vorkaufsrecht, z.B. im Geltungsbereich von B-Plänen. Doch ist dieses Vorkaufsrecht hier nicht gemeint. Ich sehe keine Notwendigkeit, dass der OB den Beschluss des HuF beanstanden sollte. Davon abgesehen, hat der HuF die Vorkaufsrechtssatzung nicht BESCHLOSSEN. Er hat lediglich dem Rat EMPFOHLEN, die Satzung zu beschließen. Das geht im Übrigen auch aus dem letzten Absatz der Vorlage hervor. Nach § 41 Abs. 1 Buchstabe f) GO NRW ist AUSSCHLIEßLICH der Rat für den Erlass von Satzungen zuständig. Nach dem Zeitplan soll der Rat darüber in seiner Sitzung am 26.03.2020 (so sie wegen des grassierenden Corona-Virus nicht ausfällt) beraten und die Satzung beschlossen werden. Erst danach HAT ("muss") der OB - im Falle des Vorliegens eines Verstosses gegen geltendes Recht - gem. § 54 Abs. 2 GO NRW den Beschluss mit schriftlicher Begründung zu beanstanden. Ich sehe jedoch keinen Ansatzpunkt für den OB den kommenden Ratsbeschluss - auf der Grundlage der vorliegenden Beschlussvorlage - beanstanden zu müssen. Und vor allem: mit welcher Begründung? Mit welchem Rechtsverstoß? Ich halte Ihren Vorwurf, der Verwaltung würden "Tür und Tor für Willkürhandlungen" geöffnet, für Unfug! Die Regelungen für das Geltendmachen des Vorkaufsrechts stehen nicht nur in den von Ihnen zitierten Paragraphen des BauGB. Es gibt hierzu auch eine umfangreiche Sammlung an Gerichtsentscheidungen bezogen auf das Allgemeine und auch das Besondere Vorkaufsrecht. Auch die Kommentare dazu sind recht umfangreich. Doch davon abgesehen: Woran machen Sie solche Willkürhandlungen fest? Das Geltendmachen des Vorkaufsrechts ist im Geltungsbereichs eines förmlich festgelegten Sanierungsgebiets Alltagsgeschäft. Ohne dieses Instrumentarium - im Übrigen durch das Bundesverfassungsgericht für mit dem GG vereinbar erklärt - ist eine Sanierungsmaßnahme oft nicht in dem inzwischen terminierten (aber verlängerbaren) Zeitraum von 15 Jahren umzusetzen. Bei der Geltendmachung des Vorkaufsrechts geht es darum, die Ziele und Zwecke der Sanierung, die am sinnvollsten in "Sanierungs"bebauungsplänen planungsrechtlich gesichert werden, durch BEGRÜNDETE (!) Verwaltungsakte zu steuern. Denn nicht selten sind Grundstückseigentümer nicht bereit, Grundstücke oder Teile davon, freiwillig für den festgesetzten Zweck zu verkaufen. Will ein solcher Eigentümer jedoch sein Grundstück an eine andere Person verkaufen, so kann die Stadt durch das Instrumentarium "Vorkaufsrecht" die Herausgabe des Grundstücks an die Gemeinde verlangen. Allerdings nur zum Verkehrswert und nicht zu oft überhöhten Fantasiepreisen. Da die Geltendmachung des Vorkaufsrechts zu begründen ist, ist der Bescheid somit gerichtlich überprüfbar! Die Stadt darf ein Vorkaufsrecht nur ANLASSGEZOGEN ausüben. Es ist ihr nicht erlaubt, Grundstücke "einfach so" zu erwerben. Hier greifen aber auch andere Rechtsgrundlagen wie bspw. das Grundgesetz und das Haushaltsrecht. Auch die weiteren Kritikpunkte von Ihnen sind Unsinn. Im BauGB ist der (Zwischen)Erwerb durch die Stadt und anschließendes Weiterverkaufen an einen Dritten nicht ausgeschlossen. Von dieser Möglichkeit wurde in den bereits beendeten Sanierungsmaßnahmen in Remscheid und Lennep Gebrauch gemacht. In den mit Bauwilligen (Unternehmen, Privatpersonen) abzuschließenden Kaufverträgen ist es üblich, ja unabdingbar, die angestrebte Bebauung gemäß B-Plan als unverhandelbaren Bestandteil zum Kaufvertrag zu machen. Nur so kann der Bauwillige gezwungen werden, das zu realisieren, was der B-Plan festsetzt. Da das Geltendmachen des Vorkaufsrechts nach den Vorschriften des Verwaltungsrechts erfolgt, hat der Verkäufer sehr wohl die Möglichkeit sein Recht notfalls einzuklagen. Ob er allerdings erfolgreich sein wird, bleibt dahingestellt. Der Begriff des Allgemeinwohls ist - bezogen auf das Sanierungsrecht - durch Entscheidungen der Verwaltungsgerichte (VG, OVG, BVerwG) klar definiert worden. Sie können z.B. auch im § 136 Abs. 4 BauGB nachlesen, was unter Allgemeinwohl zu verstehen ist. Im dazugehörenden Kommentar zu § 136 BauGB wird auch Bezug genommen auf die Enteignung gemäß § 87 BauGB, die so einfach wie Sie diese beschreiben, nicht möglich ist. Noch eine abschließende Bemerkung zur Dauer des Vorkaufsrechts: Mit der amtlichen Bekanntmachung der Sanierungssatzung werden die Vorschriften der Vorkaufsrechtssatzung faktisch obsolet. Aus Rechtsgründen sollte man sie daher dann aufheben. Denn mit der rechtskräftig gewordenen Sanierungssatzung greifen die Vorschriften der §§ 144 und 145 BauGB. Mir ist bei alle dem nicht klar, was Sie mit Ihrer Forderung an den OB bezwecken wollen?

Eija Tirkkonen am :

Beim Warten auf die Verwaltungsantwort sollte man das Augenmerk etwas auf den Beitrag von Herrn Reiff, Stadtplanungsamt richten. Er gibt an, dass der städtische Zwischenerwerb von Grundstücken schon öfter praktiziert wurde und auch der Weiterverkauf an "Dritte". Das hat also schon etwas Strukturelles. Wer sind diese "Dritte"? Die Ersteeigentümer scheinen ja diesem hybriden Club ausgeschlossen zu sein. Bevor die Sanierungs-Bebauungspläne aufgestellt werden, hat die Verwaltung mit Vorkaufsrecht die Herausgabe der Grundstücke schon bewirkt. Durch das Verfahren soll offensichtlich ausgeschlossen werden, dass die Ersteigentümer mit selbsgewählten Bauunternemen ihre Grundstücke bebauen können. Entgegen der Darstellung von Herrn Reiff, sind Bebauungspläne ja für ALLE bindend und nicht nur für "Dritte". Durch den "Zwischenerwerb" verhindert die Stadt allerdings die gesetzlich vorgeschriebene Abwägung der betroffenen Interessen. Betroffen ist zu dem Zeitpunkt des Bauleitverfahrens die Verwaltung selbst. Ganz im Sinne des Ludwig XIV: Die Stadt bin ich. Demokratische Spielregel ausgetrickst. Anschließend verkauft sie die Grundstücke zu einem ganz anderen Verkehrswert auf der Grundlage des neu geschaffenen Baurechts an „Dritte“! Das scheint mir fantastisch lukrativ zu sein! Wenn Abwägungen ausbleiben, hat das Verfahren mit Allgemeinwohl nichts zu tun.

Eija Tirkkonen am :

Sehr geehrter Herr Reiff, nach kurzer Recherche im Internet konnte ich in Erfahrung bringen, dass Sie Miarbeiter der städtischen Stadplanung sind. Kann ich davon ausgehen, dass ich Ihre Ausführung schriftlich auf amtlichem Briefbogen erhalte? Oder handelt es sich hier um Ihre Privatmeinung? Darüber hinaus möchte ich Sie bitten, intern auf das städtische Rechtsamt hinzuwirken, dass es eine Empfangsbestätigung auf meine in Rede stehende Beanstandung sendet.

Lothar Kaiser am :

Nein, Frau Tirkkonen, davon können Sie nicht ausgehen. Der Waterbölles ist ein öffentliches Forum, in dem jedermann seine Meinung sagen kann, auch Mitarbeiter der Stadt Remscheid. Auch der Oberbürgermeister hat diese Kommentarspalte schon mehrfach (ca. 36 mal) genutzt. Kann mich übrigens nicht daran erinnern, dass Sie das auch nur ein einziges Mal kritisiert hätten.

Eija Tirkkonen am :

Sehr geehrter Herr Kaiser, natürlich ist es zu begrüßen, wenn die Verwaltungsmitarbeiter an der Diskussion teilnehmen. Auffällig ist jedoch, dass es davon nur eine handverlesene Anzahl gibt. Was ich an dieser Stelle bemängele ist, dass hier ein Verwaltungsmitarbeiter auf meine offiziell eingereichte Beanstandung antwortet, die jedoch offensichtlich keinen offiziellen Charakter außer dem Dictus hat. Das ist auch nicht das erste Mal, dass die Verwaltung versucht, über die Presse offiziell klingende Antworten zu geben, um eine belastbare Verwaltungsantwort zu umgehen. Da ich meine Beanstandung offiziell Herrn Oberbürgermeister gebracht habe, erwarte ich natürlich eine ähnlich ausführliche Antwort, wie Herr Reiff hier geschrieben hat. Ich werde dem Waterbölles die offizielle Antwort zukommen lassen, damit alle ein belastbares Bild machen können.

Manfred Reiff am :

Werte Frau Tirkonnen, sorry, dass ich Ihnen erst heute antworte. Aber ich habe zur Zeit... (wie sagt man "Neudeutsch") "technische Probleme". Zwei meiner vier Rechner sind entweder neu oder ich habe ihn gerade auf moderne Hardware aufgerüstet. Auf beiden ist noch kein Betriebssystem installiert und können somit noch nicht genutzt werden. Ein weiterer Rechner ist für Zwecke im Zusammenhang mit dem Corona-Virus an einen internationalen Computerverbund zur dessen Erforschung ausgeliehen. Auf dem einzig verfügbaren Gerät, über das ich hier antworte, war bis gestern keine aktuelle Sicherheitsoftware installiert, da das Abo letzte Woche ausgelaufen war. Da ich einen bootfähigen physischen Datenträger (für alle Fälle) haben wollte, dauerte die Installation wegen des längeren Postversands angesichts der gegenwärtigen Krise länger. Wofür ich Verständnis habe! Zu Ihrer Bemerkung vom 17.03.2020 um 10:49 Uhr: Ich WAR Mitarbeiter im "Stadtplanungsamt" (Fachdienst 4.12) wie Sie es bezeichnen. Ich habe mich zum 1. August 2019 in den Ruhestand versetzen lassen (gesundheitliche Gründe). Auf Grund von Urlaub und Überstunden war ich aber faktisch ab der dritten Maiwoche 2019 nicht mehr im Dienst. An den Vorgängen um das Sanierungsgebiet Alleestraße war ich zu keiner Zeit beteiligt. Auch nicht an der von Ihnen zitierten Vorlage. Ich war aber zuständig für andere Sanierungsgebiete. Mit meinen Ausführungen habe ich meine PRIVATE Meinung wiedergegeben. Bei den Bemerkungen handelt es sich nicht um eine "offizielle" Stellungnahme der Stadtverwaltung. Somit hätte ich Ihnen, wenn ich noch im Dienst wäre, sicherlich auch keine schriftliche Antwort auf einem amtlichen Briefbogen gegeben.

Manfred Reiff am :

Ich bin Ihnen, Frau Tirkkonnen, noch eine Antwort im Zusammenhang mit dem "Sanierungs-Bebauungsplan" und dem Vorkaufsrecht schuldig (siehe Ihre Antwort vom 23.03.2020 um 14:15 Uhr). Nach dem 1971 in Kraft getretenen Vorgänger des Baugesetzbuchs (gibt es seit dem 01.07.1987), dem Städtebauförderungsgesetz, war es zwingend vorgeschrieben, dass die Gemeinden sogenannte Sanierungsbebauungspläne aufstellen. Diese B-Pläne, die als Abgrenzung mindestens die Abgrenzung des Sanierungsgebiets umfassen mussten, enthielten Festsetzungen, die für die Sanierungsbehörden Grundlage für ihr künftiges (Sanierungs-)Handeln waren (=> "Ziele und Zwecke der Sanierung"). Dieser von den "Sanierungsleuten" geprägte Name hat sich bis heute gehalten. Auch ich verwende ihn. Da die Aufstellung eines B-Plans manchmal mehrere Jahre dauern kann, ist es unvermeidbar, sich an dem geplanten künftigen Planungsrecht (den künftigen B-Plan-Festsetzungen) zu orientieren. Andernfalls würden u.U. Fakten geschaffen, die die weitere Sanierung wegen neuerer anderer B-Plan-Festsetzungen behindern oder sogar verhindern könnten. Mit dem Planungsverfahren einher geht nicht selten auch eine Veränderungssperre oder - in manchen Fällen - auch die Festsetzung einer Vorkaufsrechtssatzung. Mit diesen Instrumenten nach dem Baugesetzbuch soll den Gemeinden die Möglichkeit gegeben werden, mögliche vollendete Tatsachen zu vermeiden (das ist zwar unpräzise formuliert, aber so hoffe ich, besser verständlich). Denn wenn Jemand ein Grundstück zur Bebauung erwirbt und kurzfristig mit der Realisierung beginnt, kann er damit vor Inkrafttreten des neuen B-Plans ggf. vollendete Tatsachen schaffen, die nach dessen Inkrafttreten nicht mehr rückgängig gemacht werden können, aber den Sanierungszielen zuwiderlaufen. Zum Vorkaufsrecht: Und wieder, Frau Tirkkonnen, behaupten Sie im Zusammenhang mit dem Vorkaufsrecht Etwas, was nicht geschrieben wurde. Die Stadt würde solche Grundstücke vom bisherigen Eigentümer NUR erwerben, damit es dem nach dem B-Plan festgesetzten Zweck zugeführt werden soll. Es dürfte auch Ihnen bekannt sein, dass Grundstücksverhandlungen, insbesondere bei größeren Vorhaben, recht lange andauern können. In diesen Fällen wird das Grundstück von der Stadt erworben, um es anschließend an den Bauwilligen (sofern der bisherige Eigentümer die geplante Bebauung nicht doch selber vornehmen will - kam recht häufig vor!) zu verkaufen. Manche Grundstücksverkäufer wollen aber nicht evtl. Jahre warten, bis ein Bauwilliger gefunden wurde. Auch wenn ich hier nicht für die Stadt sprechen kann, so möchte ich Sie eindringlich bitten, so dumme(!) Vergleiche wie die mit Ludwig XIV künftig zu unterlassen! ("L'État c'est moi"). Auch wenn Sie ganz offensichtlich etwas gegen die Stadtverwaltung zu haben scheinen, gehen solche Dinge RECHTSTAATLICH vonstatten! Alle Kaufvorgänge müssen vom Rat oder dem HuF genehmigt werden, bevor sie vollzogen werden (sie merken davon nichts, da solche Fälle aus Datenschutzgründen [persönliche Daten] nur in nichtöffentlicher Sitzung beraten werden). Darüber hinaus, Frau Tirkkonen, kann die Verwaltung solche Kaufgeschäfte nur tätigen, wenn sie dafür entsprechende Haushaltsmittel hat. Die Ausgabe unterliegt, da Sanierungsmaßnahmen in der Regel von Bund und Land gefördert werden, der Kontrolle durch die Prüforgane von Bund und Land. Somit ist ein "Austricksen demokratischer Spielregeln" nichts als dummes Geschwätz! Der Kauf und der spätere Verkauf erfolgen immer auf der Grundlage eines beim Gutachterausschuß beantragten Verkehrswertgutachtens. Ein solches Handeln ist keineswegs "lukrativ", wenn Sie berücksichtigen, dass in einem solchen Zwischenerwerbsfall, den ich soweit wie möglich vermeiden wollte, Mehrkosten anfallen, da solche Erwerbsfälle immer grunderwerbssteuerpflichtig sind; es fällt dann also zweimal Grunderwerbssteuer an. Das nennen Sie dann lukrativ? Lächerlich! Nachdem ich hier in mehreren Antworten heute, bedingt durch die "technischen Schwierigkeiten", die ich Ihnen in meiner ersten Antwort beschrieb, versucht habe, Vieles richtig zu stellen, empfehle ich Ihnen, sich künftig, VOR Verfassen einer unzutreffenden Behauptung oder Unterstellung, richtig zu informieren. Einfach ein paar Zeilen in irgendeinem Gesetz zu lesen, und eventuell die Zusammenhänge der Gesetze untereinander nicht zu kennen, reichen meist nicht aus. Vor allem nicht in einem so komplexen Gebiet wie dem Planungsrecht und dem Sanierungsrecht. Alleine die Kommentare zu den Bestimmungen im BauGB umfassen viele hunderte Seiten. Wenn Sie sich zu dem komplexen Thema "Sanierung" umfassend informieren wollen, empfehle ich Ihnen das einzige mir bekannte Fachbuch zu diesem Thema, welches das gesamte Spektrum von der Sanierungssatzung bis zur späteren Erhebung der Ausgleichsbeträge umfaßt. Da ich hier keine Schleichwerbung machen will, werde ich den Titel und den Verlag hier nicht nennen. Ich gebe Ihnen aber den Tipp, dass in dem Buchtitel u.a. die Wörter "Sanierungssatzung" und "Ausgleichsbeträge" enthalten sind. Und bei dem Verlag handelt es sich um einem auf öffentliches Recht spezialisierten Verlag... ;-)

Eija Tirkkonen am :

Ihr Fehler liegt darin, sehr geehrter Herr Reiff, dass Sie den Wert einer Immobilie auf die Festlegung des Gutachterausschusses (der übrigens von der Verwaltung selbst geleitet wird) zurückführen. Es gibt aber darüber hinaus einen Marktwert. Der Marktwert wird maßgeblich vom Standort der Immobilie bestimmt und vom Baurecht. Das Baurecht bestimmt, ob das Verhältnis zwischen der vermietbaren Fläche und der Baukosten rentabel erscheint. Das erzeugt erst „Bauwillen“. Dann lohnt es sich nämlich zu sanieren oder neu zu bauen: Der Return of Invest ist gesichert. Daher ist in Ihrer Ausführung von entscheidender Bedeutung, ob der Bebauungsplan, der das Baurecht regelt, vor den Kaufverhandlungen aufgestellt wird oder erst danach. Vor dem Bebauungsplan wäre es seriös und solidarisch. Andernfalls handelt hier eine Stadt, auf die niemand mehr stolz sein kann.

Eija Tirkkonen am :

Sorry, zu schnell eingesetzt. Es heißt natürlich, dass die Wertsteigerung durch den Bebauungsplan in die Kaufverhandlungen einfließen muss.

Manfred Reiff am :

@Frau Tirkkonnen vom 29.03.-2020 um 09:27 Uhr und 12:44 Uhr Frau Tirkkonnen, ich habe mit meinen Ausführungen hinsichtlich des Verkehrswertes keinen Fehler begangen! Die Grundlage des Verwaltungshandelns in Sachen Vorkaufsrecht, Sanierungsrecht, usw. ist immer die jeweilige gesetzliche Grundlage. Im vorliegenden Fall vor allem im Baugesetzbuch zu finden. Um auf den ursprünglichen Auslöser der Diskussion zurück zu kommen: im Ratsinformationssystem stellte ich heute fest, dass die für vergangenen Donnerstag anberaumte Ratssitzung abgesagt wurde. Somit konnte die Vorkaufsrechtssatzung noch nicht beschlossen werden. Wann die Satzung nunmehr beschlossen wird, hängt im Wesentlichen sicherlich von der weiteren Entwicklung in Sachen "Corona-Virus" ab. Nach dem Sitzungskalender wäre der nächste Sitzungstermin für den Rat am 18. Juni 2020 ab 16:15 Uhr. Zurück zum Thema: In Ihrer Argumentation vom Samstag um 09:27 Uhr behaupten Sie, es gäbe NEBEN dem Verkehrswert auch einen Marktwert. Es gibt nur EINEN Grundstückswert: den Verkehrswert, und der IST der Marktwert (siehe § 194 BauGB). Grundlage für die Wertermittlung ist die auf Grund der Ermächtigungsgrundlage in § 199 BauGB erlassene Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Auch diese spricht in § 1 ausdrücklich vom "Verkehrswert (Marktwert)". In den folgenden Bestimmungen wird detailliert festgelegt, wie Grundstückswerte zu ermitteln sind. Unberücksichtigt bleiben in jedem Fall jedoch persönliche Kauferwartungsansprüche, "Liebhaberpreise" oder eigene Renditevorstellungen. Wem die nach den gesetzlich angeordneten Vorgaben zu ermittelnden Grundstückswerte (= Verkehrswerte = Marktwerte) nicht passen, bekommt ein städtisches Grundstück nicht. Meint ein Verkäufer seine Kaufpreiseerwartung durchsetzen zu wollen, so wird ihm bei deutlichem Überschreiten des Verkehrswert das für eine Eigentumsumschreibung ZWINGEND erforderliche Negativattest (Nichtausübung oder Nichtbestehen eines Vorkaufsrechts, siehe § 28 BauGB) nicht erteilt. Ohne dieses Zeugnis darf das Grundbuchamt das Grundstück nicht auf den Erwerber umschreiben. Das Versagen des Negativattests erfolgt durch begründeten, also gerichtlich ggf. überprüfbaren, Bescheid. Die Wertermittlung ist ureigenste Aufgabe des Gutachterausschusses oder eines öffentlich-bestellten und vereidigten Sachverständigen. Auf Grund deren Unabhängigkeit gegenüber der Gemeinde haben deren Bewertungen, gleichgültig, ob man mit der Entscheidung einverstanden ist oder nicht, auch vor Gericht höchste Glaubwürdigkeit. Abschließend möchte noch darauf hinweisen, dass unter bestimmten Bedingungen (siehe § 26 BauGB) ein Vorkaufsrecht NICHT ausgeübt werden darf.

Lothar Kaiser am :

Nachdem nun ein erneuter Kommentar von Frauz Tirkkonen eingegangen ist - mit deutlicht verschärften Tonfall - ohne das eine Annäherung der beiden Diskutanten erkannbar wäre, schließe ich diese Diskussion, die sich Laien des Bauwesens ohnehin niicht erschlossen hat.

Lothar Kaiser am :

Zur vorbereitende Untersuchung zum Sanierungsgebiet Alleestraße teilt die Stadtverwaltung jetzt mit, die grundlegende Bestandsaufnahme durch das beauftragte Planungsbüro sei erfolgt. Aber die vorgesehene öffentliche Werkstatt (mit der Öffentlichkeit und relevanten Akteuren) zur Weiterentwicklung der Alleestraße habe man am 23.März aufgrund der Corona-Pandemie absagten müssen. „Um eine möglichst breite Öffentlichkeit anzusprechen, ist nunmehr vorgesehen, dass die Bestandaufnahme und die Abfrage von Zukunftsbildern auf der Alleestraße über eine öffentliche Online-Beteiligungsplattform erfolgt. Im Laufe der vierwöchigen Öffentlichkeitsbeteiligung über die Online-Plattform ist ein besonderes Format der Beteiligung mittels einer Call-In-Radiosendung angedacht und wird seitens der Verwaltung und des Planungsbüros für Anfang Juni projektiert.“

Die Kommentarfunktion wurde vom Besitzer dieses Blogs in diesem Eintrag deaktiviert.

Kommentar schreiben

Die angegebene E-Mail-Adresse wird nicht dargestellt, sondern nur für eventuelle Benachrichtigungen verwendet.

Um maschinelle und automatische Übertragung von Spamkommentaren zu verhindern, bitte die Zeichenfolge im dargestellten Bild in der Eingabemaske eintragen. Nur wenn die Zeichenfolge richtig eingegeben wurde, kann der Kommentar angenommen werden. Bitte beachten Sie, dass Ihr Browser Cookies unterstützen muss, um dieses Verfahren anzuwenden.
CAPTCHA

Standard-Text Smilies wie :-) und ;-) werden zu Bildern konvertiert.
Formular-Optionen

Die einzelnen Beiträge im "Waterbölles" geben allein die Meinung des Autors / der Autorin wieder. Enthalten eingeschickte Texte verleumderische, diskriminierende oder rassistische Äußerungen oder Werbung oder verstoßen sie gegen das Urheberrecht oder gegen andere rechtliche Bestimmungen oder sind sie nicht namentlich gekennzeichnet nebst E-Mail-Adresse, werden sie nicht veröffentlicht. Das gilt auch für substanzlose Bemerkungen ("Find ich gut/schlecht/blöd...etc."). Aus den oben genannten juristischen Gründen sowie bei längeren Texten sind auch Kürzungen nicht ausgeschlossen.