Skip to content

Anzeige

Bau-Innung Remscheid Innung für elektrotechnische Handwerke Remscheid Fachinnung für Metall- und Graviertechnik Innung für Sanitär- und Heizungstechnik Remscheid
Dachdecker-Innung Remscheid Friseur-Innung Remscheid Maler- und Lackierer-Innung Remscheid Kraftfahrzeughandwerk Remscheid

Trasse: Von den Herren X & Y ist wohl nichts mehr zu holen

Wie kam es zum Engpass auf der „Trasse des Werkzeugs“? Antworten darauf lieferte im November 2006 ein Bericht des Rechnungsprüfungsamtes (RPA). Nicht nur für den SPD-Fraktionsvorsitzenden Hans Peter Meinecke waren auch im Mai 2007 noch manche Fragen nicht oder nur teilweise beantwortet. Er beantragte deshalb damals, „durch einen Fachanwalt – bitte nicht durch das Rechtsamt – das Risiko eines Prozesses gegen den Eigentümer des oberhalb des Trassen-Engpasses gelegenen Grundstücks prüfen zu lassen“. Denn: „Hier stinkt einiges, passt einiges nicht zusammen!“ Seit dem RPA-Bericht ist klar: Die Stadt hatte eine im Grundbuch eingetragene Baulast glatt „übersehen“ und dem Nutznießer dieses „Versehens“, dem oberen Anlieger des Engpasses, auch noch eine Abgrenzungsmauer aus Beton bezahlt, die nach Meineckes Angaben 100.000 Euro gekostet hat. Würde der Fachanwalt die drängende Frage beantworten können, wer dafür im Rathaus - genauer, in der Bauverwaltung – verantwortlich ist?
Vergangenen Donnerstag legte die Verwaltung den Mitgliedern des Hauptausschusses das bei der Sozeität Frowein & Paertner in Auftrag gegebene Gutachten vor. Wie hätte es anders sein können: Im nichtöffentlichen Teil der Sitzung. Auf die Idee, die Namen der an der/den Planungspanne(n) beteiligten Grundstücksbesitzer zu schwärzen (die Spatzen pfeifen sie ohnehin von den Dächern) kam vorsorglich erst niemand. Gleichwohl kann der Waterbölles daraus heute zitieren.
Fazit der Anwälte in „normalem“ Deutsch: Die entstandenen Mehrkosten wären durch schnelles Handeln der Stadt vermeidbar gewesen, und durch ihr längeres Untätigkeitsein ist ein möglicher Regressanspruch nun nicht mehr durchsetzbar. Die Lektüre des Gutachtens ist für einen Nichtjuristen „hartes Brot“, aber zugleich ist das Gutachten ein Paradebeispiel dafür, wie vorsichtig abwägend Juristen an scheinbar klar auf der Hand liegende Sachverhalte herangehen (müssen). Der Waterbölles dokumentiert die Stellungnahme in den wesentlichen Aussagen mit redaktionellen Kürzungen und Zusammenfassungen:

Aufgabenstellung:

Begutachtung möglicher Ansprüche der Stadt Remscheid gegen die Herren … (X) und … (Y) wegen der Errichtung des Radwegs zwischen Stockder Straße und Taubenstraße entlang dem Grundstück der Eigentümer X und Y.

Sachbericht:

Das betroffene Grundstück liegt an der Stockderstraße und steht im Eigentum der X und Y. Ursprünglich stand das Grundstück im Eigentum der Deutschen Bahn AG. In dem notariell beurkundeten Kaufvertrag vom 29.11 1995 erwarb das Grundstück zunächst nur X von der Deutschen Bahn AG. Y ist danach Miteigentümer geworden. In dem Kaufvertrag verpflichtete sich X, dass der Stadt Remscheid das Recht eingeräumt wird, einen näher bezeichneten Streifen für einen Radweg erwerben oder alternativ zur Sicherung die Eintragung einer Baulast oder Dienstbarkeit verlangen zu können.

In dem Kaufvertrag heißt es, der Käufer verpflichte sich zu gestatte, dass eine gekennzeichnete Teilfläche dem öffentlichen Verkehr - jedoch nur für einen Fahrradweg - gewidmet wird und auf schriftliches Verlangen der Stadt Remscheid, das spätestens bis zum 31. Dezember 1999 ausgeübt werden kann, nach Wahl der Stadt Remscheid diese Teilfläche auf diese übertragen oder zur Sicherung der vorgenannten Nutzung eine entsprechende Baulast oder Dienstbarkeit zur Eintragung in das Grundbuch zu bestellen. Sollte die Stadt von ihrem Recht auf Gebrauch machen, so hat sie an den Käufer bei einer angenommenen Fläche von ca. 500 Quadratmetern „Z“ DM zu zahlen und sämtliche Kosten für Instandhaltungs- und Ausbesserungsmaßnahmen zu übernehmen. Die für den Radweg vorgesehene Teilfläche hatte eine Breite von fünf Metern.

Die Stadt Remscheid entschied sich zunächst für die Eintragung einer Baulast. Im Rahmen einer Baumaßnahme berücksichtigten die Herren X und Y die Baulast nicht, obwohl die Baugenehmigung zur Errichtung der späteren Stellplätze unter der Maßgabe der Beachtung der Baulast erteilt worden war, so dass die Herren X und Y ca. drei Meter des an sich fünf Meter breiten Streifens für den Radweg verbauten. Dabei gingen die Herren X und Y davon aus, dass die Stadt Remscheid einerseits wegen der im Trassenbereich teilweise gewachsenen Siedlungs- und Industriestruktur und andererseits wegen der (ihrer) Meinung nach desolaten Haushaltssituation der Stadt auf die Realisierung des Radwegs verzichten würde. Bei der späteren Bauzustandsbesichtigung durch das Bauordnungsamt der Stadt Remscheid fiel die Missachtung der Baulast nicht auf, so dass die Baumaßnahme abgenommen und den Herren X und Y bescheinigt wurde, sie hätten ohne Abweichung von der Baugenehmigung gebaut. Ferner gaben die Herren X und Y später an, die zusätzliche Fläche zwingend für ihre 2. Hallenzufahrt benötigt und deshalb überbaut zu haben.

Die Stadt Remscheid verzichtete in der Folge auf einen Prozess gegen die Herren X und Y, da sie das Prozessrisiko als zu groß beurteilte. Stattdessen führte die Stadt Remscheid im Jahr 2001 Verhandlungen mit den Herren X und Y über die Eintragung einer Dienstbarkeit einer verbleibenden Breite des geplanten Radwegs von zwei Metern. Bei diesen Verhandlungen einigten sich die Parteien auf die Eintragung einer entsprechenden Dienstbarkeit. Die Herren X und Y verpflichteten sich, nach Wahl der Stadt „den Radweg gemäß den vorgenannten Planunterlagen und zu den dort genannten Kosten im Auftrag der Stadt herzustellen. Die Kosten trägt die Stadt. Der Stadt steht es frei, den Radweg auch in Eigenregie herstellen zu lassen." Der Vertrag enthielt als Anlage einen genauen Planentwurf, der die Grundlage für den zwei Meter breiten Radweg bildete. Daraufhin bewilligte die Stadt Remscheid mit Schreiben am 21. Juni 2002 die Löschung der Baulast.

Bei einem Ortstermin am 4. April 2006 war das Gelände nicht zugänglich und es gab noch keine Einmessung. Die Beteiligten gingen aber davon aus, dass ein an dem geplanten Weg entlanglaufender Zaun, der von den Herren X und Y zu einem unbekannten Zeitpunkt aufgestellt worden war, auf der Grenze zum Nachbargrundstück stand. Nach diesen Feststellungen gaben die Anlieger ihre Zustimmung zu der Baugenehmigung.

Am 23. Mai 2006 erhielt der FB 62 eine Auftragsbestätigung für die Vermessungsarbeiten zur Erstellung der Stützmauer. Mit Schreiben vom 24. Mai 2006 erteilte die Oberbürgermeisterin entsprechend der Regelung im Vertrag über die Dienstbarkeit den X und Y den Auftrag, die Stützmauer an der Stockder Straße 142-148 neu zu bauen. In der 27. Kalenderwoche im Jahr 2006 meldete die ausführende Baufirma der städtischen Bauüberwachung, dass in der nördlichen Stützmauer in Richtung des Grundstücks der X und Y ein Knick entstanden ist. Hierdurch ergab sich im Ergebnis eine Verbreiterung des Radwegs. Da weder von den Herren X und Y noch der Stadt Bedenken geäußert wurden, verblieb es bei dieser Verbreiterung.

Auf Anfrage des unteren benachbarten Anliegers fand am 7.Juli 2006 ein Baustellentermin mit dem Bauordnungsamt statt. Dabei befürchtete der untere Anlieger, dass die Stützmauer nicht nach Baugenehmigung gebaut und ein Abriss seiner Gartenlaube zu erwarten sei. Der Anwohner wollte nur unter Kostenerstattung durch die Stadt Remscheid evtl. eine Änderung oder Versetzung seiner Gartenlaube dulden, da bei der Nachbarschaftszustimmung zur Baugenehmigung alle Beteiligten davon ausgingen, dass der Zaun in Grenzlage aufgestellt sei. Dem war jedoch nicht so. Der anwesende Vertreter der Stadt Remscheid teilte mit, dass eine Zaunversetzung entlang des gesamten Trassenabschnitts aus Kostengründen nicht erwogen werde. Ferner teilte er dem Anwohner mit, dass dieser seine Gartenlaube im damaligen Zustand belassen könne, da dieser seine Zustimmung zur Baugenehmigung im Vertrauen darauf, dass der Zaun - wie beim Ortstermin am 4.4.2006 angenommen - auf der Grenze stünde, gegeben habe. Insgesamt legte der Vertreter der Stadt Remscheid fest, dass die vorhandene Zaunanlage aus Kostengründen weitgehend bestehen bleiben sollte und die kleine, südliche Stützmauer am Eingangsbereich von der Stockderstraße vor die Zaunanlage gesetzt werden sollte.

Entsprechend dieser Aussagen ließ die Stadt Remscheid in der Folge den Radweg weiterbauen. Hierdurch ergab sich die bis zur späteren Erweiterung des Radwegs bestehende Einengung auf bis zu 1,5 Meter als verbleibender Breite des Radwegs auf einer Länge von 18 Metern. Die Stadt Remscheid zahlte an den unteren Anlieger einen Betrag von 2.000 € für die Versetzung seiner Gartenlaube.

Rechtliche Würdigung:

Die Stadt Remscheid könnte einen Anspruch auf den Rückbau der über dem ehemals fünf Meter breiten Streifen für den Fahrradweg gebauten Pkw-Stellplätze gegen die Herren X und Y haben. Aufgrund der eingetragenen Baulast hatte die Stadt Remscheid zumindest ursprünglich einen solchen Anspruch. Dieser könnte jedoch mit den Vereinbarungen im Rahmen des Dienstbarkeitsvertrags untergegangen sein. In dem Abschluss des Dienstbarkeitsvertrags ist ein Verzicht auf den bereits durch die Herren X und Y bebauten Teil des Streifens zu sehen. Dies zeigt einerseits der Vertrag auf, indem es heißt, dass die Stadt berechtigt ist, einen zwei Meter breiten Radweg anzulegen. Andererseits wird dies auch durch die dokumentierten Begleitumstände deutlich. Denn die Stadt beurteilte das Risiko eines etwaigen Prozess gegen die Herren X und Y als zu groß und bezweckte mit dem neuen Vertrag über die Bestellung einer Dienstbarkeit wenigstens die Sicherung des noch vorhandenen zwei Meter breiten Streifens. Auch wurde der Antrag auf Löschung der Baulast bewilligt. Mithin ist der Anspruch der Stadt auf einen fünf Meter breiten Streifen untergegangen, so dass sie keinen Anspruch mehr gegen die Herren X und Y auf einen Rückbau der Stellplätze hat.

Auf der Grundlage des Vertrags über die Bestellung einer Dienstbarkeit aus dem Jahr 2001 könnte sich jedoch ein Anspruch der Stadt Remscheid gegen die Herren X und Y auf die Erstattung der entstandenen Mehrkosten durch die spätere Verbreiterung des Radwegs auf zwei Meter ergeben. In dem Vertrag heißt es ohne Einschränkung, dass die Stadt Remscheid einen Radweg in einer Breite von zwei Metern anlegen darf. Wenn die tatsächliche Breite nach der bereits vorgenommenen Baumaßnahme der Herren X und Y teilweise schmaler war, ist dies unerheblich, da insoweit die Herren X und Y das Risiko tragen, wenn sie eine Breite von zwei Metern zusichern. Daher hatte die Stadt Remscheid nach Abschluss des Vertrags zunächst einen Anspruch auf einen zwei Meter breiten Streifen, Dies hatte zugleich zur Folge, dass etwaige Aufbauten auf dem Streifen ausschließlich zu Lasten der Herren X und Y hätten entfernt werden müssen. Deshalb bestand grundsätzlich ein Anspruch der Stadt auf Beseitigung des unteren Zauns.

Dieser Anspruch könnte jedoch durch die Äußerungen des Vertreters der Stadt Remscheid bei dem Baustellentermin am 7. Juli 2006 nicht mehr durchsetzbar sein. Insoweit ist daran zu denken, dass die Aussage des Mitarbeiters der Stadt Remscheid vor Ort eine Zusicherung im Sinne des Gesetzes darstellen könnte. Gemäß § 36 … VwVfG NRW ist eine Zusicherung eine von der zuständigen Behörde erteilte Zusage, einen bestimmten Verwaltungsakt später zu erlassen oder zu unterlassen. Vorliegend geht es bereits gar nicht um den Erlass oder das Unterlassen eines Verwaltungsakts, sondern allein um die Geltendmachung des sich aus der Dienstbarkeit ergebenden zivilrechtlichen Anspruchs. Mithin liegt keine Zusicherung im Sinne von§38VwVfGNRWvor. Des weiteren ist daran zu denken, dass der örtlich anwesende Mitarbeiter der Stadt Remscheid als Vertreter der Stadt Remscheid nach § 164 Abs. 1 S. 1 BGB wirksam auf den hinter dem unteren Zaun Hegenden Teilbereich der von der Dienstbarkeit gesicherten Fläche verzichtet hat.

Eine eigene Willenserklärung in fremdem Namen hat er abgegeben. Doch hatte er keine Vertretungsmacht inne. Gesetzliche Vertreterin der Stadt Remscheid ist die Oberbürgermeisterin. Für eine bestehende Vollmacht des örtlich anwesenden Mitarbeiters für die Abgabe einer Erklärung, aus der sich ein Verzicht auf die betroffene Teilfläche ergibt, ist nichts ersichtlich. Folglich fehlte es an der Vertretungsmacht. Für das Vorliegen der Voraussetzungen einer Duldungs- oder Anscheinsvollmacht ist nichts ersichtlich. Mithin verzichtete der örtlich anwesende Mitarbeiter nicht wirksam im Sinne des BGB auf die betroffene Teilfläche. Ein solcher Verzicht könnte sich jedoch aus einer Genehmigung der Erklärung des örtlich anwesenden Mitarbeiters nach § 177 Abs. 1 BGB ergeben, Anhaltspunkte für eine ausdrückliche Genehmigung der zuständigen Organe liegen nicht vor. Jedoch ist an eine Genehmigung durch schlüssiges Verhalten zu denken. Im Anschluss an das Baustellengespräch mit dem städtischen Mitarbeiter ließ die Stadt Remscheid die weiteren Bauarbeiten entsprechend der von dem städtischen Mitarbeiter getätigten Äußerungen weiterbauen. Damit brachte sie zum Ausdruck, dass sie mit den Zusagen einverstanden war. Somit ergibt sich eine Genehmigung durch schlüssiges Verhalten.

Diese genehmigte Erklärung könnte jedoch wegen eines Verstoßes gegen die Schriftform des § 64 Abs. 1 S. 1 GO NRW formnichtig sein. Dem steht jedoch im Privatrechtsverkehr Art. 55 EGBGB entgegen, der es dem Landesgesetzgeber verwehrt, landesrechtliche privatrechtliche Vorschriften zu erlassen. Die Genehmigung ist also nicht gemäß § 64 Abs. 1 S. 1 GO NRW formnichtig.

Doch könnte sich eine Nichtigkeit der genehmigten Erklärung aus § 875 Abs. 1 BGB ergeben. § 875 ist zunächst auf eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit anwendbar. Ferner ist in dem erklärten Verzicht eine Teilaufhebungserklärung im Sinne von § 875 Abs. 1 BGB zu sehen, da damit auf den hinter dem unteren Zaun befindlichen, durch die Dienstbarkeit gesicherten Teil verzichtet werden sollte. Doch fehlt es an der zusätzlich von § 875 vorausgesetzten Löschung im Grundbuch. Die Löschung ist aber für die Wirkung des § 875 BGB. Ein Fall des § 875 Abs. 2 BGB, bei dem die Löschung für eine Bindungswirkung an die Teilaufhebungserklärung nicht erforderlich wäre, liegt nicht vor, weil die Erklärung weder vor dem Grundbuchamt abgegeben noch eine Löschungsbewilligung ausgehändigt wurde, Mithin ist die genehmigte Erklärung wegen der nicht erfüllten Voraussetzungen des § 875 Abs. 1 BGB nichtig. Demnach stehen die Äußerungen des Vertreters der Stadt Remscheid bei dem Baustellentermin am 7. Juli 2006 der Durchsetzung des Anspruchs nicht entgegen.

Doch könnte der Anspruch wegen einer Verwirkung gemäß § 242 BGB nicht mehr durchsetzbar sein. Die sich aus § 242 BGB ergebenden Rechtswirkungen gelten auch bei dem an sich sachenrechtlichen Recht einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit. Ein Recht ist verwirkt, wenn der Berechtigte es längere Zeit über nicht geltend gemacht hat und der Verpflichte sich sowohl darauf eingerichtet hat als auch sich darauf einrichten durfte, dass der Berechtigte das Recht auch in Zukunft nicht geltend machen wird. Insoweit kommt es auf die Umstände des Einzelfalls an.

Bei der Beurteilung im vorliegenden Fall ist zu berücksichtigen, dass die Stadt Remscheid die Baumaßnahme zunächst nach der Erklärung weiter durchführte. Des weiteren ist zu bedenken, dass dem unteren Anlieger sogar ein Betrag von 2.000 € für die Versetzung seiner Gartenlaube gezahlt wurde. Andererseits ist zu bedenken, dass zwischen dem Baustellentermin am 7.7.2006 und dem Hauptausschuss-Beschluss zur Einholung eines Gutachtens am 10.5.2007 keine allzu lange Zeitspanne liegt. Aus den ersten beiden Punkten folgt, dass die Stadt Remscheid starke vertrauensbildende Tatsachen geschaffen hat, da diese die mündliche Verzichtserklärung des städtischen Mitarbeiters bei dem Baustellentermin am 7.7.2006 nachhaltig als konkludentes Verhalten gegenüber den Herren X und Y stützten. Diese führen dazu, dass selbst die relativ kurze Zeitspanne zwischen dem Baustellentermin und dem Beschluss einer Verwirkung nicht mehr entgegenstehen, weil nach dem nichtigen Verzicht auf die betroffene Teilfläche weitere gewichtige Vertrauenstatsachen geschaffen wurden. Daher ist der Anspruch wegen einer Verwirkung nach § 242 BGB nicht mehr durchsetzbar.

Dies mag ein Gericht auch anders beurteilen. Doch ist insoweit ein überwiegendes Prozessrisiko gegeben. Dieses Prozessrisiko sollte nicht eingegangen werden, da hinsichtlich der entstandenen Mehrkosten ein überwiegendes Mitverschulden auf der Seite der Stadt Remscheid zu sehen ist. Denn wäre die Stadt Remscheid sogleich an die Herren X und Y herangetreten, hätten diese lediglich den Zaun versetzen müssen. Die bloße Versetzung des Zauns ohne die später nötig gewordenen zusätzlichen Baumaßnahmen wäre für einen geringen Bruchteil der tatsächlich später angefallenen zusätzlichen Baumehrkosten möglich gewesen,

Auf der Grundlage des Vertrags über die Bestellung einer Dienstbarkeit aus dem Jahr 2001 ergibt sich deshalb kein erfolgversprechender Anspruch der Stadt Remscheid gegen die Herren X und Y auf die Erstattung der entstandenen Mehrkosten bei der späteren Verbreiterung des Radwegs auf zwei Meter.

Die Bewertung durch die Politik steht noch aus.

Trackbacks

Keine Trackbacks

Kommentare

Ansicht der Kommentare: Linear | Verschachtelt

Noch keine Kommentare

Kommentar schreiben

Die angegebene E-Mail-Adresse wird nicht dargestellt, sondern nur für eventuelle Benachrichtigungen verwendet.

Um maschinelle und automatische Übertragung von Spamkommentaren zu verhindern, bitte die Zeichenfolge im dargestellten Bild in der Eingabemaske eintragen. Nur wenn die Zeichenfolge richtig eingegeben wurde, kann der Kommentar angenommen werden. Bitte beachten Sie, dass Ihr Browser Cookies unterstützen muss, um dieses Verfahren anzuwenden.
CAPTCHA

Standard-Text Smilies wie :-) und ;-) werden zu Bildern konvertiert.
Formular-Optionen

Die einzelnen Beiträge im "Waterbölles" geben allein die Meinung des Autors / der Autorin wieder. Enthalten eingeschickte Texte verleumderische, diskriminierende oder rassistische Äußerungen oder Werbung oder verstoßen sie gegen das Urheberrecht oder gegen andere rechtliche Bestimmungen oder sind sie nicht namentlich gekennzeichnet nebst E-Mail-Adresse, werden sie nicht veröffentlicht. Das gilt auch für substanzlose Bemerkungen ("Find ich gut/schlecht/blöd...etc."). Aus den oben genannten juristischen Gründen sowie bei längeren Texten sind auch Kürzungen nicht ausgeschlossen.

Kommentare werden erst nach redaktioneller Prüfung freigeschaltet!