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Aufwendig Planungsrecht schaffen - und dann "tote Hose"?

"Mit großem Interesse“ beobachtet Martin Lambotte, Vorstandsmitglied der Rücker Immobilien AG (also ein Mann "vom Fach"), das künftige Neubaugebiet Knusthöhe, genauer, „die Vorgehensweise der Stadt Remscheid und des von ihr beauftragten Planungsbüros bei der Aufstellung des Bebauungsplanes 475 Ringstraße / Albert-Schmidt-Allee“. (Knusthöhe). Dadurch wolle die Stadt zwar bezahlbare und nachfragegerechte Baugrundstücken in Remscheid bereitstellen, berücksichtige aber eine ganze Reihe von Faktoren nicht, die das erschweren oder gar unmöglich machen. Diese Faktoren benannte Lambotte in einem Brief an die Lenneper Bezirksvertretung; er kam in der BV-Sitzung am Mittwoch kurz zur Sprache und soll in die weiteren Beratungen einfließen. Der Waterbölles dokumentiert Lambottes Bedenken nachfolgend in leicht gekürzter Form:

Die Bevölkerungsentwicklung unserer Stadt ist aus vielerlei Gründen dramatisch rückläufig. Die auch im Stadtbild deutlich sichtbaren Wohnungsleerstände führen dazu, dass auch durch die große kommunale Wohnungsbaugesellschaft (GEWAG) aktiv Wohnungsrückbau betrieben wird. Zurzeit sind in Remscheid Bebauungspläne in der Aufstellung bzw. kurz vor der Rechtskraft, die ca. 250 bis 300 Wohneinheiten vorsehen. in Anbetracht dieser Fakten ist für mich ein derartig großes Neubaugebiet (Knusthöhe) nicht nachvollziehbar. Der landespolitische Wille, vorhandene Baulücken zu schließen bzw. Brachflächen einer anderen Nutzung zuzuführen, wird m. E. nicht bzw. nicht ausreichend beachtet.

Die Stadt Remscheid weist in ihrer Kurzinformation zum Bebauungsplan darauf hin, dass „besondere Anforderungen an die Plangebietsentwässerung zu stellen sind", da sich das Plangebiet im Bereich einer Trinkwasserschutzzone befindet. In diesem Zusammenhang sei es erforderlich, dass ein Großteil des Niederschlagswassers im Einzugsgebiet der Talsperre verbleibt. Vorgesehen ist ein modifiziertes Mischsystem. Zusätzlich ist eine Vielzahl von weiteren Auflagen für die zukünftigen Eigentümer vorgesehen - wie z.B. wasserdurchlässig gestaltete und mit einer Einfassung versehene private Hof- und Stellflächen - und es wird darauf hingewiesen, dass für eine weitere Detailplanung weitere hydrogeologische Untersuchungen an den Versickerungsstandorten notwendig sind.

Aufgrund der schwierigen Topographie muss der Mischwasseranschluss auch an mindestens zwei Stellen erfolgen. Dies alles führt dazu, dass die Erschließungskosten aufgrund dieser zu erwartenden hohen Auflagen im Verhältnis zu anderen Grundstücken überproportional hoch sein werden und die Zielsetzung des Bebauungsplanes, preiswerte Grundstücke zu schaffen, nicht eingehalten werden kann. Mein entsprechender Hinweis in der vergangenen Informationsveranstaltung wurde von Stadtplaner Sonnenschein nicht in Frage gestellt.

Unter der Voraussetzung, dass die Grundstückseigentümer ihren Grundbesitz nicht unentgeltlich zur Verfügung stellen, sind Kaufpreise für die Grundstücke von unter € 200,- je qm keinesfalls realisierbar. Ob dies dem Begriff „bezahlbare und nachfragegerechte Baugrundstücke" für weite Bevölkerungsteile entspricht, wage ich zu bezweifeln. Meines Erachtens wird hier die wesentliche Begründung für die Aufstellung des Bebauungsplanes „ad absurdum" geführt.

Die zu erwartenden Eingriffe in die Landschaft werden in dem (leider) nur auszugsweise zitierten Umweltbericht des Büros Froelich und Sporbeck wie folgt zitiert: „Dieser Bereich ist als Biotop ausgewiesen. Den vorhandenen Hecken und Baumreihen inklusive ihrer Saumbereiche sowie den übrigen Gehölzen, insbesondere den älteren Gehölzbeständen innerhalb des Bebauungsplangebietes kommt eine hohe bis sehr hohe Bedeutung für den Naturhaushalt, den Biotopverbund sowie als Element der Kulturlandschaft zu." Ich kann nicht erkennen, dass dieser Stellungsnahme des Fachplanungsbüros Froelich und Sporbeck in angemessener Weise Rechnung getragen wurde.

In den öffentlichen Veranstaltungen wurde mehrfach auf die Lärmproblematik durch die A1 und die B51 hingewiesen. Das Ingenieurbüro Kramer kommt offensichtlich zu der Erkenntnis, dass die in der DIN 18005 für Wohngebiete vorgesehenen Orientierungswerte im Plangebiet nicht eingehalten werden können und im westlichen Bereich Überschreitungen um bis zu 8 dBA zu erwarten sind. Wahrscheinlich wird diese Geräuschüberschreitung noch größer ausfallen, da dieses Lärmgutachten nach den mir vorliegenden Informationen vor Inbetriebnahme der Auffahrt Blume und dem damit verbundenen Wegfall des Lärmschutzwalles erstellt wurde.

Da jeweils 3 dBA eine Verdoppelung des Immissionspegels bedeuten, ist eine Überschreitung um 8 dBA bzw. 10 dBA zur Nachtzeit sehr erheblich und bedarf für ein Wohngebiet nach meiner Einschätzung umfangreicher, kostenaufwändiger Lärmschutzmaßnahmen. Die Aussage des Planungsamtes - in dem aufzustellenden Bebauungsplan entsprechende Festsetzungen zu machen und die Grundstücke so zu orientieren, dass der Schalldruck durch die Gebäude gebrochen wird und von daher eine Beruhigung stattfindet - ist nur mit einem gewissen Sarkasmus zu erklären. In meiner beruflichen Praxis habe ich es noch nicht erlebt, dass Käufer, die auf der einen Seite bereit sind, hochpreisige Grundstücke zu erwerben, auf der anderen Seite Kompromisse eingehen, was die Lage, die Bebauungsmöglichkeiten und nennenswerte Beschränkungen wie z. B. durch Lärmschutzauflagen betrifft. Die Wirtschaftlichkeit der Maßnahme ist dadurch erheblich gefährdet.

Die vom Planungsbüro Welters entwickelten drei Planungskonzepte geben erfreulicherweise überwiegend die Meinung der Bürger wieder, die sich im Vorfeld an dem Verfahren beteiligt haben. Um die Zahl der Einmündungen an der Ringstraße so gering wie möglich zu halten, sollte - sofern das Baugebiet tatsächlich realisiert wird - der Kreisverkehr im Bereich Garnixhäuschen angelegt werden, um die Zahl der Einmündungen an der B51 so gering wie möglich zu halten. Wichtig ist in dem Zusammenhang, dass die vorgesehene Zufahrt zur Schwelmer Straße tatsächlich nur ein „Überlauf ist, um das bestehende Wohngebiet zwischen Schwelmer Straße und Knusthöhe vom Durchgangsverkehr frei zu halten.

Die vorliegenden Planungskonzepte enttäuschen mich jedoch allesamt durch ihre relative Einfallslosigkeit. Dass diese in meinen Augen schon ziemlich hoch verdichteten Planungskonzepte auf Wunsch des Regierungspräsidenten noch weiter verdichtet werden sollen, führt dazu, dass der Planungswunsch „nachfragegerechte Baugrundstücke“ nicht erfüllt werden kann. Nachfragegerechte Baugrundstücke sind nach meiner Markteinschätzung ca. 450 bis 500 qm groß und ermöglichen den Bau eines freistehenden Einfamilienhauses bzw. eines Doppelhauses. Die Errichtung von Reihenhäusern und Wohnungen im Geschoßwohnungsbau wird derzeit vom Markt nicht in nennenswertem Umfang gefordert.

Zurzeit erleben wir die Diskussion, dass das Gewerbegebiet Blume gar nicht in der vorgesehenen Form realisiert werden kann, da die Eigentumsverhältnisse dies nicht zulassen. Durch die Stadt Remscheid ist in der Vergangenheit erklärt worden, dass mit den Eigentümern entsprechende Vorgespräche geführt worden sind und einer Realisierung nichts im Wege stehe. Die derzeitige Diskussion belehrt uns eines besseren. Und es ist nicht auszuschließen, dass auch an der Knusthöhe, wo die Stadt im Vorfeld nicht mit allen Eigentümern gesprochen hat bzw. keine Optionsverträge zwischen den Grundstückseigentümern und der Stadt Remscheid bestehen, wie beim Gewerbegebiet Blume aufwendig Planungsrecht geschaffen wird und eine Realisierung höchst zweifelhaft bleibt.

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Chronist am :

Eigentlich hatte Martin Lambotte erwartet, dass die Bauverwaltung in der öffentlichen Sitzung der Beziksvertretung Lennep Ende April auf seinen Brief antworten werde. Doch Stadtplaner Hans Gerd Sonnenschein hielt sich bedeckt. Das werde im Zusammenhang mit der Offenlegung der Pläne geschehen, kündigte er an.

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